楊梅車站裝潢高樓層3 楊梅買屋 / 楊梅買房 - ☀️楊梅車站☀️首郡黃金樓層美裝潢3房車☀️楊梅買房推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1398 萬~~1298 萬 (含車位價)
參考單價：24.65 萬/坪
地址：桃園市楊梅區楊新北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：泳達首郡
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：52.66 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.84 坪
附屬建物面積：3.87 坪
共同使用：14.05 坪
其他面積：10.9 坪
土地面積：6.67 坪
樓別/樓高： 11樓 / 12樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2200 元/月
管理描述：白天保全
鄰近學校：楊明國中、楊明國小、大同國小
鄰近公園：楊明公園
生活機能：楊梅市場、美廉社、全聯福利中心、愛買量販店
附近交通：楊梅交流道、五楊閘道、楊梅火車站、楊梅免費公車、縱貫路
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 黃金樓層視野佳：11 樓位於 12 層總樓層之高段，採光通風與隱私性優於低樓層。 2. 地段交通便利：鄰近楊梅火車站、交流道及台一線，日常通勤與交通轉換極為方便。 3. 生活機能完善：周邊有市場、量販店及國中小學，滿足居家生活與子女就學需求。 4. 含車位總價優勢：總價 1298 萬包含停車位空間，在該區域算具競爭力的價格。
劣勢	1. 屋齡即將滿 10 年：建於民國 104 年，未來維修基金提撥或公共設施更新成本可能增加。 2. 接近頂樓風險：雖非頂樓，但位於 11/12 層，仍需關注防水隔熱問題及夏季溫度高。 3. 管理費偏高：每月管理費 2,200 元對於 9 年屋齡的社區而言屬中高位階，需確認服務品質。 4. 坪數計算認知：總坪數不含車位，購屋者需注意單價換算與實際使用面寬的差異。
機會	1. 裝潢省時省力：房產標示美裝潢，若風格符合喜好可節省裝修時間與金錢。 2. 議價空間：業配文提到出價有協助談判空間，可嘗試爭取更有利的成交價格。 3. 區域發展紅利：楊梅區作為桃園衛星城市，交通網絡持續優化，長期具保值潛力。
威脅	1. 流通性較低：接近頂樓的戶別在轉手時可能不如中層戶受歡迎，影響未來變現速度。 2. 社區老化維護：屋齡增長後若管理委員會有更換或基金不足，可能影響居住環境品質。 3. 市場波動風險：大台北地區房價受經濟景氣與利率政策影響，需評估自身貸款壓力。

物件評論

購買建議：值得考慮，但建議詳查防水狀況

此物件對於重視通勤效率與家庭空間的家庭買家來說，具備相當高的吸引力。主要理由在於其地理位置優越，緊鄰楊梅車站與交流道，生活機能成熟且學校鄰近，非常適合依賴交通的族群或為子女教育考量者。此外，位於黃金高樓層提供了良好的視野與通風條件，且總價已包含車位，坪效比在當地市場尚具競爭力。

然而，您仍需注意該戶位於頂樓前二層的特性，雖然避開了一般的淹水風險，但夏日的隔熱與防水工程細節需格外留意，建議現場賞屋時仔細檢查天花板是否有滲水痕跡。同時，因屋齡已近 10 年，應確認社區公共設施與修繕基金的狀況。若您能確認上述物理瑕疵無虞且預算相符，這是一個性價比極高的居住選擇。

問與答

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楊梅買房推薦

江慧君(仲介，收取服務費)

暱稱：江江

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0925-955239

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住商不動産楊梅萬大新農加盟店

經紀業名稱: 永粒不動產仲介有限公司

證號: (109)登字375230號

2020年10月進入不動產行業營業員
2020年11月晉升副主任
2021年2月晉升主任
2021年第一季績優人員
2021年4月晉升襄理
2021年6月晉升副理
2021年第二季績優人員
2021年9月晉升經理
2021年10月單月業績破百萬
2021年第三季績優人員
2021年第三季百萬經紀人
2021年11月晉升協理
2021年第四季績優人員
2021年第四季百萬經紀人
2021年年度績優人員
2021年年度桃竹苗區風雲經紀人
2022年3月單月業績破百萬
2022年第一季住商之星
2022年第一季百萬經紀人
2022年第二季住商之星
2022年第二季百萬經紀人
2022年8月晉升業務副總
2022年第三季住商之星
2022年第三季百萬經紀人
2022年年度績優人員
2024年第一季百萬經紀人
2024年第二季二百萬經紀人
2024年第四季百萬經紀人