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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1380 萬~~1180 萬 (含車位價)
參考單價：23.56 萬/坪
地址：台南市永康區中華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京城大樓
總坪數：50.09 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32.29 坪
共同使用：17.8 坪
土地面積：4.13 坪
樓別/樓高： 12樓 / 18樓
屋齡：33 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 辦公
車位：平面式車位
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3250 元/月
鄰近學校：勝利國小、後甲國中
鄰近公園：平實營區
生活機能：兵仔市場
面臨路寬：26米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格與坪效合理：以約 1180 萬元取得近 50 坪空間，參考單價每坪約 23.56 萬元，在永康區商業用物業中具競爭性。附帶車位資源：包含一顆平面式車位，在永華路、中華路沿線或商圈周邊，車位通常是稀缺資源，大幅提升使用便利性。生活機能成熟：鄰近兵仔市場、平實營區公園，且靠近勝利國小與後甲國中，日常採購、休閒及子女就學皆十分便利。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：建築屋齡已達 33 年，可能涉及設備老化問題，後續可能需要評估是否有大修基金或需自籌裝修預算。價格資訊需釐清：說明文字提及總價 1380 萬元，但物件資料欄位顯示 1180 萬元，兩者差異顯而易見，需與仲介確認最終成交價格。樓層高度：位於 12 樓（共 18 樓），對電梯依賴度高，若遇停電或電梯維修時，上下樓動線會受影響。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：鄰近平實營區，該區域正處於重劃與都市更新階段，未來周邊環境改善及人潮聚集可能帶動資產增值。商辦需求穩定：永康區鄰近學研特區（如成功大學）與園區，對於中小企業辦公室、工作室或作為長期投資收租型態具吸引力。
威脅 (Threats)	商業稅制負擔：商業用房屋稅及地價稅通常高於住宅，持有成本需納入預算評估。二手流通性：屋齡較高且為特殊用途（商辦），未來轉手時買盤可能較住宅少，需考量投資回報年限與流動性風險。

2. 物件評論

此物件對於計畫在台南永康區設立辦公室或進行長期投資的買方來說，值得列入考慮。其主要優勢在於價格合理且附贈車位，这在商業用物業中是非常重要的附加價值。同時，成熟的商圈環境與鄰近的重劃區發展潛力，為資產提供了穩定的基本面。

然而，購買前必須釐清「總價 1180 萬」與「說明文所述 1380 萬」之間的價格落差，以免預算規劃失誤。此外，鑑於 33 年屋齡，建議買房後請專業技師或工班進行水電與機電系統點檢，預留必要的整修預算。綜合評估後，若用途明確且能接受持有成本與未來流動性的考量，這是一筆具效益的商業置產機會。

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