大同國小透天老宅  南區買屋 / 南區買房 - 南區獨家釋出!大地坪角間美宅,超大使用空間,台南建案推薦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1898 萬
參考單價：47.41 萬/坪
地址：台南市南區中華路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 4廳 3衛
總坪數：40.03 坪 (不含車位面積)
主建物面積：40.03 坪
土地面積：46.62 坪
屋齡：54 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：大同國小崇明國中
鄰近公園：巴克禮公園
生活機能：大同市場
面臨路寬：2米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房分析報告 (物件編號：1197633)

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢	1. 價格與坪效具吸引力：總價 1,898 萬，參考單價約 47.41 萬/坪，在台南南區屬於高 CP 值，土地持有量大 (46.6 坪)。 2. 空間格局機能性強：5 房、4 廳、3 衛配置，適合多代同堂大家庭或需要大量收納空間的買方。 3. 地段生活機能成熟：位於中華路一段，鄰近大同市場與巴克禮公園，且距仁德交流道僅 12 分鐘車程，交通便利。 4. 基本管線更新：水電管線已更新，可避免老屋常見的漏水或電氣隱憂，買後居住舒適度較高。 5. 土地條件佳：角間設計通常通風採光較好，且擁有大片土地可供未來規劃使用。
劣勢	1. 屋齡較高：54 年屋齡雖已翻新基本管線，但整體建築結構與外觀可能顯舊，需考量長期維護成本。 2. 貸款與轉手難度：高齡房屋在銀行貸放審查上可能受限 (如贷款年限縮短)，且未來二手市場流通性可能不如新大樓房。 3. 格局複雜度：4 廳的配置雖然空間大，但在實際動線規劃上若未善加運用，可能造成空間浪費或清潔不易。 4. 總坪數定義：需確認 40.03 坪是否已包含所有增建區域，避免與土地登記面積產生落差。
機會	1. 自住與投資並重：因鄰近大同國小、崇明國中及市場，適合長期持作收租或供子女就學居住。 2. 改造潛力：46.6 坪的土地面積若符合當地建築法規，未來有增建或翻修提升居住品質的空間。 3. 區域發展：南區部分路段隨通勤便利性提高，潛在價差仍有上升空間，特別是高坪效的透天厝。
威脅	1. 法令變動風險：老舊建築區未來若有都更或拆遷政策變動，需留意相關法規對私有土地的限制。 2. 房產維護成本：屋齡超過半世紀，外牆修繕、防水工程及管線老化的潛在維修費用可能高於一般新屋。 3. 利率與景氣波動：若購屋者採貸款方式，未來央行利率調整將影響每月房貸壓力，進而影響現金流規劃。

2. 物件評論

此物件適合「注重空間實用性與生活便利性」且具備「長期持有或家族自住」需求的買方。

是否值得購買： 值得考慮，但需搭配完善的資金與屋況評估。

主要理由如下： 首先，在價格面，1,898 萬的總價換取台南南區 46.6 坪的土地與大坪數建築，單價約 47 萬，相對於周邊房產具有明顯的價格優勢，特別適合家庭人口眾多、對臥室數量有硬性需求的買家。其次，地段位於中華路核心生活圈，鄰近學校與公園，通勤與日常採買極為便利，且水電管線已更新，減少了入住後的修繕焦慮。

然而，54 年的屋齡是必須仔細權衡的風險點。建議購屋者在簽約前務必確認房屋結構安全報告及漏水情況，並預留一筆翻修基金。若您的預算有限但對空間有高度需求，或是計畫在此長期居住而非短期炒作，這是一筆相當實惠的資產配置；反之，若您偏好新成屋或重視未來轉手流動性，則建議謹慎評估老屋貸與市場接盤難度。