光華商圈,湳雅大魯閣  北區買屋 / 北區買房 - 田美三街邊間一樓大五房車位光華商圈湳雅大魯閣新竹電梯大

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1780 萬
參考單價：27.15 萬/坪
地址：新竹市北區田美三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 2廳 3衛
總坪數：65.57 坪 (不含車位面積)
主建物面積：49.57 坪
附屬建物面積：3.74 坪
共同使用：12.26 坪
土地面積：15.21 坪
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道機械式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：光華國小
鄰近公園：經國綠帶公園
生活機能：經國果菜市場,光華商圈,湳雅大魯閣
附近交通：武陵快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業分析報告：新竹市北區田美三街物件

以下針對編號 1176849 之物件進行買方角度分析，內容包含 SWOT 分析及購買建議。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞：總坪數約 65.57 坪，五房二廳三衛配置，適合三代同堂或需要居家工作室的家族。 2. 交通與生活圈：鄰近光華商圈、大魯閣及經國果菜市場，生活機能極佳；距離武陵快速道路（68 RD）約 3 分鐘車程，通勤便利。 3. 无障碍設計：位於一樓並附機械車位，對於高齡長者出入較無障礙，符合未來銀髮族需求。 4. 價格彈性：中介標註「出價好談」，在議價空間上對買方較為友善。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡達 34 年，可能面臨管線老舊、結構維護或外觀翻新等問題。 2. 一樓隱私與安全：一樓單位通常隱私性較低，且易受噪音、蚊蟲干擾，夜間安全性不如高樓層。 3. 停車方式：車位為坡道機械式，存取時間較傳統平面車位長，且大型休旅車可能受限。
機會 (Opportunities)	1. 改造潛力：空間大且部分區域（如 B1）可規劃利用，適合投入裝修資源後提升居住品質或作為工作室。 2. 學區優勢：鄰近光華國小明星學區，對於重視子女教育的家庭具有吸引力。 3. 資產配置：若議價成功，在該地段以相對單價購得大坪數住宅，長期持有價值穩定。
威脅 (Threats)	1. 貸款成數風險：銀行對高齡建物（超過 25-30 年）的評鑑金額可能較低，影響貸款成數與資金調度。 2. 轉手流動性：老舊建築在未來二手市場上的競爭壓力較大，轉手週期可能較長。 3. 維護成本：隨著屋齡增加，社區公共設施（如電梯、消防）大修提撥金可能會上漲。

二、物件評論

購買建議：值得考慮，但需審慎評估居住需求與老屋風險。

此物件位於新竹北區光華商圈核心地帶，具備極高的生活機能與交通優勢，對於「三代同堂」或「長者同住」的家庭來說，一樓進出的便利性與大坪數空間是非常難得的賣點。然而，34 年的屋齡是必須正視的關鍵因素，這可能影響未來的房屋貸款額度以及社區的整體維護水準。此外，一樓單位的隱私與安寧度、機械車位的存取便利性也需實際看屋體驗確認。

若您屬於預算有限但追求大空間、且能接受老屋潛在維修成本的買家，此物件在議價後具有不錯的高 CP 值潛力；若對房屋年限敏感或重視高樓層景觀隱私者，則建議再斟酌考慮。

問與答

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