台南房子買賣  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 歸仁稀有釋出農地廠房+農舍

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5800 萬
參考單價：68.83 萬/坪
地址：台南市歸仁區南潭三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 13房(室) 3廳 10衛
總坪數：84.27 坪 (不含車位面積)
主建物面積：81.43 坪
附屬建物面積：2.84 坪
土地面積：482.48 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：25 年
法定用途：農舍
形式/類型：其它/ 農舍

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間極大且機能完整：總坪數達 84.27 坪，規劃為 3 樓整棟建築，擁有 13 房、3 廳及 10 衛，非常適合多代同堂家族居住或需要大量客房之需求。出入動線便利：臨路寬度 6 公尺，大型貨車進出無礙，且前方具備停車空間，後方另有農地與作業區，兼具生活與生產機能。稀有性高：歸仁區稀有釋出農地廠房型態之農舍，市場競爭標的少，若符合資格極具取得價值。
劣勢 (Weaknesses)	價格門檻高：總價達 5,800 萬，參考單價近 69 萬/坪，屬於高總價物件，資金壓力較大。屋齡偏老：建築約有 25 年歷史，後續可能面臨維修保養成本或增建部分之結構安全評估。使用限制嚴苛：用途登記為「農舍」，受農業法規嚴格管控，非農民資格者難以買受，且不得作為工業工廠正式營業使用。
機會 (Opportunities)	多元利用潛力：若能符合法規，大坪數與套房設計具備高租賃收益潛力（如員工宿舍、長租型住宅）。區域發展期待：歸仁區鄰近科技園區與機場捷運沿線，未來若土地規劃調整或都市計畫變更，具資產增值空間。特殊需求滿足：對於需要「居廠合一」或特定農業經營者，此物件一次解決居住與生產需求。
威脅 (Threats)	法規合規風險：農舍不得作為工業使用，若現有工廠作業屬違規使用，後續可能面臨罰款或強制拆除風險。流動性較差：特殊用途物件買受條件嚴格，未來轉手對象受限，流動性不如一般住宅。政策變動：政府對農舍法規持續收緊，未來若認定有違章建築（如 3 樓增建）可能被列管處理。

2. 物件評論

購買建議：視資格與需求而定，非普適性投資標的。

此物件非常適合「擁有農民資格」且需要大空間解決家族居住或小型農業經營者。其最大的優勢在於極難得的大坪數配置與獨棟私密性，尤其是 13 房與多衛浴設計，能輕鬆滿足三代同堂生活需求，且貨車進出動線優於一般市區住宅。

然而，潛在買家必須先確認自身是否符合農舍買受資格（需具農民身分），並審慎評估屋內是否涉及違建問題（如 3 樓增建），以免後續產生糾紛。由於總價高達 5,800 萬且流通性較低，若您並非急需「居廠合一」或具備相應身份證明，建議優先考慮流動性較高之一般住宅；若您符合資格且預算充足，此稀有釋出物件確實值得列入標的評估。