六合商圈大樓套房  前金買屋 / 前金買房 - 六合夜市12大套房高雄公寓套房

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2680 萬
參考單價：26.01 萬/坪
地址：高雄市前金區六合二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：白宮大廈
格局： 12房(室) 12衛
總坪數：103.02 坪 (不含車位面積)
主建物面積：80.13 坪
附屬建物面積：5.02 坪
共同使用：17.87 坪
土地面積：15.89 坪
樓別/樓高： 12樓 / 12樓
屋齡：40 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：6618 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：建國國小
生活機能：六合商圈
附近交通：捷運前金站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：六合夜市 12 大套房 (sid: 1145641)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段極佳：位於前金區核心，緊鄰六合夜市與高雄火車站，雙捷運站（美麗島、前金）直達，生活機能完整。單價具競爭力：參考單價約 26 萬/坪，相較於同區域其他新成屋或較新穎大樓，房價門檻較低。租賃潛力高：12 戶套房配置適合出租需求，鄰近建國國小及高雄女中，學生與外派族群租客穩定。
劣勢	屋齡老舊：屋齡已达 40 年，屬於老公寓改建或早期電梯大樓，未來維修基金與設施老化風險較大。融資門檻高：銀行對於超過 35 年的建物通常放貸條件嚴苛，可能影響貸款成數與年限。持有成本複雜：總價 2680 萬涉及 12 戶產權整合，買賣契約較複雜，且管理費每月 6618 元需視出租狀況消化。
機會	都更潛力：位於市中心精華區，隨時間推移可能納入都市更新計畫，長期來看有增值空間。投資槓桿：宣稱可採三分貸模式，若可行可提高資金運用效率，分散單一租戶風險。租金收益：夜市商圈人潮穩定，短期出租與長期包租皆具市場接受度，現金流預期佳。
威脅	政策風險：政府對不動產投資稅制調整（如房地合一稅、租金所得課稅）可能壓縮獲利。市場飽和：該區域套房供應量大，若租賃價格下滑將直接影響投資報酬率。資產流動性：老舊建物在二手轉手時較難吸引自住買家，未來出售對象多為投資客，接盤力不如新屋。

2. 物件評論

此物件非常適合「純投資型」購屋者，但並不建議作為自用住宅購買。主要理由在於其核心價值完全取決於地段與租金回報率。前金區的核心位置加上六合夜市的人氣，能保證相對穩定的租戶來源；然而，40 年的老舊屋齡是最大的變數，這將直接影響貸款難度與未來建築安全性評估。若您能解決融資問題（如全額購屋或取得高成數貸款），且預期持有時間在五年以上以分散折舊成本，此物件具備相當的投資價值。反之，若您是首次購屋需依賴房貸，或是希望尋找居住舒適度高的自住宅，則需慎重考慮，建議另尋屋齡較新之物件以降低財務與生活風險。