左營區大樓  左營買屋 / 左營買房 - 裕誠商圈亮麗樓中樓平車高雄公寓大樓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2588 萬
參考單價：44.72 萬/坪
地址：高雄市左營區辛亥路203巷地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 3衛 3陽台
總坪數：57.869 坪 (不含車位面積)
土地面積：9.14 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
管理描述：2400
鄰近學校：龍華國中.新莊國小
鄰近公園：河堤公園
生活機能：自由市場
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1137757 之物件資料，以買房者視角進行分析與評論。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 實際使用坪數高：登記約 58 坪，室內加露臺約 77 坪，空間感寬闊。 2. 格局機能完善：5 房 3 廳 3 衛，極適合大家庭或與長輩同住。 3. 設施近期更新：電梯已更新，且水電、衛浴、門窗均經翻新，減緩老舊弊端。 4. 附加價值高：含平面車位，並有 12 坪採光罩露台可用。 5. 地段與學區：位於裕誠商圈，鄰近龍華國中、河堤公園，生活機能成熟。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：建於約 35 年前，雖經翻新但基礎結構隨時間仍有限制。 2. 登記面積落差：登記坪數與實際使用坪數差距達近 20 坪，涉及產權認定問題。 3. 頂樓潛在風險：位於 7+8 樓，即便有採光罩，長期仍可能面臨隔熱或漏水考量。 4. 總價門檻高：總價約 2,588 萬元，對購屋者的貸款能力要求較高。
機會 (Opportunities)	1. 市場增值潛力：裕誠商圈房價穩定，且此類大格局老舊公寓具重新開發或更新潛質。 2. 租金回報率：高坪數與完善機能易於吸引長租客群（如多孩家庭）。 3. 居住舒適度提升：新裝修狀態可立即入住，省去自行裝潢的時間與成本。 4. 自地自建優勢：據說明為建商保留戶，建材基楚可能較一般透天或高層公寓扎實。
威脅 (Threats)	1. 增建合法性：資料提及「二次施工增建至 8 樓」，若未納入合法登記，未來恐有拆違章建築或稅務爭議風險。 2. 金融與政策風險：高總價物件對利率敏感度較高，且老舊大樓重建權益取決於所有權人共識。 3. 轉手流動性：大坪數非標的格局，在二手市場可能不如中小戶流通速度快。