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南區水交社旁整新美寓5+6樓
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
738 萬
668 萬 - 參考單價：26.97 萬/坪
- 地址：
台南市
南區
西門路一段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 5房(室) 3廳 3衛
- 總坪數：24.77 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：18.22 坪
- 附屬建物面積：2.15 坪
- 共同使用：4.4 坪
- 土地面積：6.93 坪
- 樓別/樓高： 5樓 / 5樓
- 屋齡：40 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 位置與地段優越：位於水交社重劃區旁，鄰近新天地商圈，生活機能成熟。 2. 空間使用率高：採買五樓送六樓模式，結合五房三廳三衛設計，適合多口家庭或需要居家辦公需求者。 3. 交通便利：近 86 號快速道路，通勤便捷，且鄰近學區（新興國小、大成國中）。 4. 價格合理：相較於周邊新重劃區房價，單價具有吸引力，且為全新整理狀態。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡老舊：屋達 40 年，需留意管路、防水等基礎設施的維護與潛在維修成本。 2. 爬樓風險：公寓型態無電梯，位於 5 樓及頂層（6 樓），對長輩行動或日常搬運物品較不便。 3. 總坪數受限：官方登錄面積僅約 24.77 坪，需確認實際贈送空間的合法性與安全性。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 區域發展潛力：水交社重劃區持續開發中，未來周邊環境與房價有上漲空間。 2. 學區效益：鄰近優質學校，對於有就學需求的家長或投資租賃市場具有穩定價值。 3. 租金回報率：格局大且靠近交通點，適合租給附近工作的家庭或學生，租售比可能較佳。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 增建法律風險：6 樓明確標示為「增建」且僅有使用權，若遇政府稽查或違建認定，可能有拆除疑慮。 2. 轉手流動性：高齡公寓在銀行估價與貸款資格上可能較嚴格，影響未來買家的貸款能力與接盤意願。 3. 噪音與交通：臨近西門路一段車流量大，雖標示鬧中取靜，仍需考量窗戶隔音效果。 |
物件評論
此物件對於追求「空間實惠度」且能接受老舊公寓條件的買房者而言，具有很高的購買價值。其最大吸引力在於以較低門檻獲得水交社周邊的優質地段與學區資源，加上「買五送一」的大格局設計，有效拉低了實際單坪成本，非常適合多人口家庭自住或長期投資。
然而，建議您在決策前務必確認以下兩點：第一，需親自評估爬 5 樓的日常便利性是否符合家中成員需求；第二，針對 6 樓增建部分，請詳細詢問屋主相關證明與未來產權可能變動的風險，並諮詢專業人士對該建築結構安全性的判斷。若您不介意高樓層爬梯及老屋維護問題，此物件確實是南區地區性價比極佳的選擇。
問與答
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