幸福買賣  永康買屋 / 永康買房 - 南大附中大灣江山金店住幸福買賣

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1880 萬~~1580 萬
參考單價：21.89 萬/坪
地址：台南市永康區永華路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 3衛
總坪數：72.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：45.05 坪
附屬建物面積：1.5 坪
共同使用：25.64 坪
土地面積：6.73 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 13樓
屋齡：30 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1565 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優勢明顯：位於永康區永華路，鄰近探索公園與南大附中，生活機能完善且具教育資源。雙重租金收入：一樓為老店面穩定收租，二樓為獨立住宅出租中，可產生持續現金流。臨街曝光度高：三角窗位置對於經營商業或展示品牌形象具有天然優勢。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：30 年屋齡可能面臨管線老舊、外牆滲漏等維修隱憂，且未來貸款年限可能受限。共用比例高：總坪數 72.19 坪中，室內僅約 45 坪，公共面積佔比達 35%，實得率需考量。住商用性質限制：用途為住商用，若未來想轉手給純住宅買家，受眾範圍較窄，且需注意商管法規差異。
機會 (Opportunities)	租屋需求穩定：鄰近學區與大學校園，學生、教職員工或周邊居民對租賃有長期剛性需求。增值潛力：若二樓空間格局能配合現代生活裝修改造，可提升居住品質與租金水準。區域發展：永華路為永康主要幹道，隨交通與商業建設擴充，長期保值性仍有觀察空間。
威脅 (Threats)	貸款審批風險：銀行對於 30 年屋齡且住商混合的建物，審核條件可能較嚴格，影響購屋者資金籌措。經營環境變數：一樓店面租金依賴商圈熱度，若周邊商業競爭加劇或人潮移轉，可能影響整體投資報酬率。流動性問題：非一般純住宅產品，市場流通速度通常不如標準電梯大樓，脫手時間可能較長。

2. 物件評論

此物件位於永康區永華路，具備「住商混合」與「學區旁」的雙重特性，適合特定需求的買家。從投資角度看，由於一樓店面與二樓住宅均有穩定租約，且三角窗位置曝光度佳，若您的購屋目的是以房養房或長期收租，此物件能提供不錯的現金流保障，單價在市場上亦具競爭力。

然而，若您主要目的是自住，則需慎重考量 30 年的屋齡可能帶來的維修成本與貸款限制，且住商用性質會導致未來轉售對象受限。因此，建議將此標的視為「投資型置產」或「自用兼營商」的選擇，而不適合尋求單純居住品質或短期資產增值的家庭購屋者。在簽約前，務必確認建物結構安全及銀行貸款成數，並預留一筆裝修備金。