大灣國中仁雄商圈三角  仁武買屋 / 仁武買房 - 大灣國中仁雄商圈三角窗雙車庫店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3980 萬~~3780 萬
參考單價：70 萬/坪
地址：高雄市仁武區赤東一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：47.51 坪
附屬建物面積：6.49 坪
土地面積：48.29 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：20 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：大灣國中仁雄商圈三角窗雙車庫店住 (編號：1130212)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與配套：位於高雄市仁武區，鄰近大灣國中與登發國小，教育資源豐富。空間規劃：透天厝整棟 4 樓，擁有 7 房 2 廳 3 衛，總使用坪數約 100 餘坪，空間機能極強。停車優勢：擁有雙車庫，在都市區域內此條件較難得。建築視野：三角窗設計配合大面寬，通風採光良好，且具街角店面的展示性。
劣勢 (Weaknesses)	合法坪數落差：不動產登記僅 54 坪，實際使用約 100 餘坪，其中 5 樓為鐵皮屋增建，屬違章建築疑慮。保修條件：業者明確標示「不負滲漏水瑕疵擔保責任」，老舊房屋隱憂需買方自行承擔風險。屋齡因素：屋齡約 20 年，管線與防水工程可能面臨更新需求，維護成本較高。車位未計入：參考單價以總坪數計算，雙車庫若需另計費用或產權問題需再確認。
機會 (Opportunities)	多用途經營：作為「店住」使用，底樓可作為店面營業或出租，增加現金流。家族共居：大坪數與多房室設計，適合三代同堂居住，能大幅減少換屋成本。学区屬性：鄰近國中小學區，若家庭有學齡子女，具備長期持有心態的保值性。
威脅 (Threats)	法律風險：增建部分可能面臨政府稽查、拆遷或無法辦理產權移轉等潛在問題。貸款限制：銀行鑑價通常僅採計合法坪數，導致貸款額度受限，需自備更多資金。交易安全性：因無漏水擔保且屋齡增加，後續若有重大修繕費用（如壁癌、管線老化）將由買方負擔。

2. 物件評論

此物件屬於「高潛力但也伴隨高風險」的特殊資產。從價格來看，3,780 萬的總價對於仁武區的大坪數透天而言，單價約 70 萬/坪並不算極低，但考慮到實際使用面積極大（100 餘坪），整體性價比在功能上具有吸引力。

是否值得購買： 建議謹慎評估，不適合對法律風險接受度低的保守型買方。

主要理由如下： 首先，最大的關鍵在於「合法坪數與實際使用面的巨大落差」。54 坪登記面積對應約 100 坪使用空間，代表近一半的產權屬於違建性質。這不僅會壓縮銀行貸放的額度，更存在未來的法律隱憂（如被要求拆除）。若您打算用於家族長期居住且能接受此風險，該物件的空間機能與雙車庫條件確實優異。

其次，務必重視「不負漏水擔保」的條件。屋齡已達 20 年，老舊透天常見的滲水問題若未妥善處理，後續維修費用可能高達數十萬。在簽約前，強烈建議聘請專業結構鑑定師進行詳細檢查，將此筆潛在修繕費用納入購買預算與議價資本。若您有店面經營規劃或對區域發展高度看好，且資金充足不需過度依賴貸款，這將是一個可以長期持有的優質住宅標的。