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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~698 萬~~598 萬 (含車位價)
參考單價：15.71 萬/坪
地址：台南市新營區建業路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：38.06 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.77 坪
附屬建物面積：4.43 坪
共同使用：6.86 坪
土地面積：5.45 坪
樓別/樓高： 1樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1000 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：南梓國小、新南國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：約15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段與生活機能佳：位於新營區核心，鄰近長騰營區、糖廠及學區（南梓國小、新南國中），穩定人潮與需求。穩定租金收益：目前已出租，租約至 2025 年 8 月，持有期間擁有固定現金流，無立即招租壓力。空間規劃彈性：住商用雙重用途，且配置 3 房 2 廳，適合小型辦公室或兼作居住使用，比一般店面機能更完善。
劣勢	屋齡較高：建築已達 30 年，可能需要留意管線、結構維護問題，後續修繕成本可能較新大樓為高。坪效與格局考量：38 坪空間在 1 樓雖算寬敞，但若作為辦公室規劃，3 房格局對於純商用而言稍顯瑣碎。租金回報率一般：以現況月租 1.4 萬換算年報酬率約 2.8%，若以投資收益為首要目標，獲利相對保守。
機會	學區與區域發展：新營為行政中心之一，鄰近學校意味著長遠保值性較強。重新裝修潛力：可依據自身需求（如改為高端辦公室或混合使用）進行翻新，提升租金或居住品質。租約空窗期規劃：2025 年 8 月租約到期前，有充足時間準備續約或自用的改造計畫。
威脅	租客續租風險：若 2025 年租約到期未能續約，將面臨招租空窗期與相關費用。建築老化隱憂：30 年屋齡的電梯大樓，未來可能需要大規模維修基金（修繕基金）或設備汰換，需確認管理費及公共基金現況。商用市場波動：受電商衝擊或區域產業變動影響，純商業店面需求可能不如住宅穩定。

物件評論

購買建議： 此物件適合「偏好長期收租」或「小型企業自用地」的買家，但對純投資客而言需審慎評估。

主要理由： 首先，地點位於新營核心且鄰近學校，生活機能成熟，資產保值性佳，尤其若未來有自用辦公室需求，3 房格局能提供極大彈性。其次，現況出租提供了短期的現金流保障與租金底層支撐。然而，由於屋齡已達 30 年，購入後需預留一筆預算供設備翻新或結構維護之需，且目前的租金回報率約 2.8% 屬保守型收益，並非高報酬投資標的。若您不介意老屋潛在維護問題，並希望透過此地段建立資產基礎，這是一個值得考慮的選擇；但若追求快速獲利或極新穎建築，建議再觀望其他標的。

問與答

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