近南紡商圈便利小店住  東區買屋 / 東區買房 - 東區近南紡小店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 93

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：398 萬
參考單價：89.24 萬/坪
地址：台南市東區裕豐街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳 1衛
總坪數：4.46 坪 (不含車位面積)
主建物面積：4.46 坪
土地面積：2.04 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：100 元/月
管理描述：有管委會
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：東光國小、後甲國中
鄰近公園：東寧運動公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：台南市東區裕豐街物件 (編號：1113079)

您好，針對您提供的這筆「東區近南紡小店住」物件資料，我從一般購屋者的角度進行了詳細分析。以下為該物件的 SWOT 分析及購買建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價門檻低：總價約 398 萬，對首次購屋者或預算有限的投資者極為友善。 2. 地理位置優越：位於南紡夢時代及東寧商圈核心，交通便利，消費機能成熟。 3. 學區資源佳：鄰近東光國小與後甲國中，對於有小孩的家庭或出租給學生族群具吸引力。 4. 生活機動性高：周邊有傳統市場、公園（東寧運動公園），日常採買與休閒便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較舊：屋齡已达 33 年，老公寓可能面臨設備老舊問題，貸款或保險評估可能受限。 2. 坪數極小：僅有 4.46 坪，居住空間局促，缺乏長期成長性，不適合多人口家庭。 3. 樓層位置特殊：位於 1 樓且為「店住」型態（店面下住宅），隱私性、安全性及噪音干擾可能較高。 4. 單價過高：參考單價高達每坪 89.24 萬，相較同區老公寓，單坪成本偏高。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬率潛力：小坪數易於管理，周邊學區與商圈需求穩定，出租風險較低。 2. 區域發展效應：鄰近南紡商圈，若未來有都市更新或捷運開發，長期可能帶來房價增值。 3. 政策補助機會：符合首次購屋或老屋修繕貸款條件，可降低資金壓力。
威脅 (Threats)	1. 流通性風險：小坪數老公寓在二手市場競爭激烈，未來賣出時可能不如電梯大樓受歡迎。 2. 居住品質下降：1 樓環境易受路人、車輛噪音影響，且無管理室維護，安全管控較弱。 3. 建築老化成本：屋齡增加後，房屋修繕與公共設施維護費用可能逐步上升。

2. 物件評論

這筆物件適合「投資客」或「單身首次購屋者」作為過渡性居所，但不建議以長期家庭居住為主要考量。

主要理由如下：

性價比與居住品質的權衡：雖然總價低、地段好且學區優勢明顯，但每坪 89 萬的高單價在老公寓中並不便宜。加上 1 樓店面下住宅的環境（噪音、隱私、安全），居住舒適度會受到限制，需考量您對這些因素的容忍度。
投資價值優於自住：此物件最大的亮點在於「低總價」搭配「高地段」。若您購買目的是為了出租給學生或年輕上班族，利用學區和南紡商圈的人潮，租金回報率可能會不錯；但若您是打算長期自住直至家庭成員增加，坪數與屋齡會是未來的瓶頸。
流動性考量：小坪數老公寓在二手市場的接盤族群有限，建議您確認自己的持有年限計畫，若短期內需要轉手，可能會比新成案更耗時。

總之，這是一個「進可攻、退可守」的防禦型投資標的，但前提是您的購屋目的能與該物件的特性（小、老、地段好）高度重疊。

問與答

我要發問

台南北區買屋

台灣房屋台南文元加盟店(仲介，收取服務費)

暱稱：台灣房屋台南文元加盟店

專業品質：

服務態度：

房仲電話：06-2-835789

訂閱：5 (加入)

台灣房屋台灣房屋文元加盟店

經紀業名稱: 源威不動產仲介經紀有限公司

證號: (89)嘉縣字第00012號

台南北區買房～台南買房、土地買賣、豪宅與店面投資，歡迎找我們台灣房屋文元特許加盟店快樂家族
深耕台南北區、安南區、安平區、永康區多年，累積大量真實物件與在地生活資訊，提供買方最安心的看屋體驗。無論您尋找透天、電梯大樓、預售屋、退休宅、置產店面、建地或投資型土地，我們皆有專人即時服務。

我們重視誠信、專業與透明，協助您掌握台南最新房市行情、區域優缺點分析、生活機能、坪數評估，陪您一起找到最適合的家。歡迎立即預約看屋或私訊諮詢。

服務包含：台南買房｜土地與豪宅買賣｜店面投資｜北區・安南區・安平區・永康區
Google搜尋台南北區買房
台南買房推薦台南看屋台南中古屋台南透天買賣台南買房行情台南房市查詢

室內電話：（06）283-5789

我家粉絲團