台南東區找房推薦中  中西買屋 / 中西買房 - 延平郡王祠R、C商業店住 G001台南東區找房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1900 萬
參考單價：35.61 萬/坪
地址：台南市中西區開山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 1廳 3衛
總坪數：53.35 坪 (不含車位面積)
主建物面積：53.35 坪
土地面積：23.36 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：48 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：建興國中、進學國小
鄰近公園：延平郡王祠、五妃廟
生活機能：東市場、傳統市場
面臨路寬：3米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置優越：位於中西區開山路，鄰近延平郡王祠、孔廟及國華街美食商圈，人流量大且生活機能極佳。空間規劃寬敞：53 坪大三房格局，配置四房三衛，適合多人口家庭或多人合租使用。用途彈性高：住商用混合，可規劃為民宿、工作室或創意餐廳，投資潛力與居住功能兼具。建築結構穩固：屋雖老但描述強調結構堅固，減少了對房屋安全性的疑慮。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：48 年房齡屬於老屋，後續可能需要投入修繕預算於管線、防水或公設維修。總價較高：總價一千九百萬，單價近 36 萬/坪，對於一般自住買家門檻較高。車位未含：坪數不包含車位，且位於繁華市區，停車可能成為居住與營業的潛在瓶頸。樓層考量：位於 3 樓，若無電梯設施，搬運重物或長輩長期居住可能會稍有不便。
機會 (Opportunities)	觀光民宿收益：緊鄰歷史古蹟，非常適合申請合法民宿，可創造高於一般住宅的租金回報。商圈持續發展：中西區近年為台南觀光重點區域，隨著文創店家進駐，長期價值有支撐潛力。空間再利用：大坪數與退縮空間提供裝潢創意彈性，透過設計改造可提升物業競爭力。
威脅 (Threats)	法規限制：作為住商用及民宿用途，需留意地方政府對於非住宅性質營業或短租的管理規定變動。維護成本增加：隨著屋齡增長，社區修繕基金提撥或局部翻修成本會逐年增加。流動性風險：商住混合產權在市場上的買賣週期通常比純住宅來得長，未来轉手可能需要更多時間。

2. 物件評論

此物件位於台南中西區核心地帶，擁有極佳的觀光與生活資源，對於尋求「投資收租」或「自主創業（如工作室、咖啡廳）」的買家而言，是值得考慮的目標。其優勢在於地段不可複製性及空間的大坪數彈性，能充分發揮商業價值。

然而，若您的購屋目的為「純居住」，則建議先確認對老屋修繕的心理準備與預算，以及通勤或家人使用電梯的需求。由於總價較高且不含車位，加上 48 年的屋齡，此物件更適合作為「資產配置型」或「產權轉型型」的標的。若您能接受其老屋特質並善用地段優勢，此處具備長期增值與經營空間；反之，若追求全新居住環境，則建議轉看同區更新穎的產品。