桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@市府特區+未來紅線@收租三大套房@年收57萬

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~898 萬~~815 萬
參考單價：31.77 萬/坪
地址：桃園市桃園區德華街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+1房(室) 3廳 3衛 3陽台
總坪數：25.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.8 坪
附屬建物面積：3.85 坪
土地面積：7.72 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：文山國小+中興國中
鄰近公園：國信公園
生活機能：龍安傳統市場
附近交通：未來捷運紅線
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	租金投報率極高：年收租達 57 萬，以開價計算毛報酬約為 7%，遠高於一般銀行定存或新案，適合追求現金流的投資者。格局與裝潢成熟：由公寓改建三大套房，每間獨立陽台與對外窗，通風採光佳。全新北歐風格裝潢並附贈家電家具，具備立即出租條件，省卻裝修成本。生活機能完善：位於桃園區德華街靜巷，鄰近文山國小、中興國中學區，且靠近龍安傳統市場與公車路網，租賃需求穩定。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡與貸款限制：建物屋齡已達 41 年，屬於老舊公寓，銀行承貸條件可能較嚴苛（如年限縮短或成數降低），增加融資成本。無電梯頂樓：位於 5 樓（共 5 層樓），無電梯設施，對於搬運、長居便利性影響大，且頂樓可能面臨冬冷夏熱問題，不利自住。單價偏高：參考單價約 31.77 萬/坪，對於屋齡超過 40 年的公寓而言，此價位偏高，需確認是否包含裝修價值與學區溢價。
機會 (Opportunities)	捷運紅線效應：鄰近未來捷運紅線規劃站點，若通車後將提升區域交通便捷度，可能帶動房價增值與租金上漲。議價空間存在：中介文案提及屋主對行情不敏感、開價偏高，顯示在洽談過程中有較大的壓價或調整付款條件的空間。
威脅 (Threats)	資產老舊折舊：隨著屋齡增長，公寓價值自然折損速度較快，短期內資本增值空間有限，主要收益依賴租金。融資環境不確定：若未來升息或銀行房地產授信政策收緊，高屋齡物件可能面臨轉手流動性下降或貸款困難的風險。租客空置風險：高度依賴全套房出租維持投報率，一旦遇到租約空窗期或房客退租，修繕與重新招租的成本將侵蝕淨收益。

2. 物件評論

購買建議：適合現金流投資者，不宜作為自住首購。

此物件的主要賣點在於極高的租金投報率（年收 57 萬），對於想成為「包租公婆」的投資型買家而言相當吸引人。然而，從資產價值與居住實用性檢視，仍有兩個主要風險需考量：

屋齡與樓層限制：41 年屋齡加上無電梯頂樓，將顯著影響未來轉手速度與銀行貸款額度，這意味這筆投資的流動性較差。
單價合理性：31.77 萬/坪對於老公寓來說並不算便宜，建議務必確認該價格是否已包含裝潢殘值，並利用文案中提到的屋主「不知行情」進行議價，以修正成本。

總結來說，若您資金充裕且主要目的是獲取穩定租金回報，能承受未來轉手難度與修繕風險，此物件值得列入考慮；但若是尋求長期資產增值或自住舒適度，建議謹慎評估，優先考慮屋齡較新的住宅產品。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

專業品質：

服務態度：

房仲電話：0936-080626

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桃園藝文中正加盟店

經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

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