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應拍【大同街透天】住3土地61.27坪 ｜北投捷運商圈
【北投大同街透天】住3｜土地61.27坪 ｜北投捷運商圈與北投公園雙核心地段
【物件資料】
📍 類型：透天
📍 地址：台北市北投區大同街168巷8號2層樓
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：1-2層/總樓層2層
📍 屋齡：61年（完工日：054.06.01）
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：士林法院
📍 保證金：711萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數：48.44坪
▶️ 主建坪：48.44坪
▶️ 增建坪：14.82坪
▶️ 土地坪：61.27坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈與賣場：北投站前商圈、光明路商圈、傳統市場、便利商店
✅ 學校：北投國小、新民國中
✅ 公園綠地：北投公園、七虎公園、育仁公園
✅ 醫療與政府機關：北投區公所、衛生福利部國家中醫藥研究所、周邊診所藥局
✅ 交通捷運：捷運北投站、捷運新北投站、大同街多線公車、洲美快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→條件點交（視訴訟結果而定）●
📢 點交狀況：建物目前由第三人承租（租期112/6/1-116/5/31，宣稱租金已全數預付），法院已核發執行命令除去該租賃關係。若拍定後無人異議、異議被駁回，或債權人確認租賃關係不存在之訴訟勝訴確定則點交；反之則不點交。
📢 土地現況：597地號為道路用地、現有巷兼空地與防火巷，部分遭遮雨棚占用，拍定後不點交。607地號為建物基地，拍定後不點交。
📢 違建狀況：暫編11604建號為2樓頂鐵皮增建（14.82坪），屬既存違章建築，列入分類分期處理列管拆除，拍定後無法辦理建物登記。
📢 產權負擔：607地號地上權拍後不塗銷，應買人須特別注意。
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【他項權利】債權總額: 4130萬
📌 聯邦商銀，1200萬，設定日：101.2.15
📌 聯邦商銀，330萬，設定日：102.1.11
📌 吳oo等，2000萬，設定日：103.10.7
📌 吳oo，600萬，設定日：105.5.17
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/01/22｜5548萬｜90.6 萬／坪｜詳如備註｜流標
📍 第二拍｜115/06/11｜4440萬｜72.5 萬／坪｜詳如備註｜流標
📍 第三拍｜115/07/09｜3552萬｜58.0 萬／坪｜詳如備註｜目前拍次
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【環境特徵】精華市區靜巷住宅
📌 街道氛圍： 位於大同街純住宅靜巷內，環境清幽不吵雜，同時保有極佳的鬧區便利性。
📌 建築風格： 早期2層樓加強磚造透天，具備獨立門戶與高度改建、翻修的可塑性。
📌 綠地分佈： 鄰近豐富綠帶，步行可達北投公園、七虎公園，日常散步休閒機能極佳。
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【地段價值】超大基地珍稀釋出
📌 土地使用分區： 第三種住宅區。
📌 未來發展潛力： 本案土地持分高達61.27坪，以台北市精華區地段而言，未來不論是自主危老重建或與鄰地整合都更，其開發與坪效潛力極高。
📌 稀缺性： 北投捷運站周邊少有高地坪透天釋出，土地價值高，資產保值與抗跌性強。
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【案件特色】高地坪危老改建首選
🎇 土地高達61.27坪，在台北市精華土地寸土寸金的市場中極具稀缺價值。
🎇 拍賣底價降幅顯著，第三拍土地每坪單價僅約58萬，明顯低於市場行情。
🎇 具頂樓增建使用空間，現況使用坪數大。
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【優勢與亮點】 價差顯著與危老潛力
🏆 土地單價誘人：以透天類型之土地坪數61.27坪計算，每坪土地僅58萬，具備極高安全邊際。
🏆 地段精華：坐擁北投與新北投雙捷運生活圈，機能成熟，未來危老都更身價翻倍。
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【注意事項】
⚠️ 點交風險：目前存在第三人租賃權爭議，雖然法院已發文除去，但仍需視後續聲明異議與訴訟結果而定。
⚠️ 地上權不塗銷：607地號地上權拍後不塗銷，投標前應詳查其法律關係與負擔。
⚠️ 違建列管：2樓頂增建屬既存違屋列管，有報拆風險，且無法辦理產權登記。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：3552萬
💰 單價：58.0 萬／坪（以土地坪數61.27坪計算）
💰 實價均價：73.0 萬／坪（未扣除車位）
💰 與實價價差比率：(3552萬 / 61.27坪) / 73萬 = 79.45%（低於市價約 20.55%）
💰 狀態評估：此拍價格已具備明顯利潤空間，適合長期置產、都更整合或產權排除專家參與。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以周邊實價透天土地每坪73萬估算，本案土地市值約4472萬，與第三拍底價3552萬相比，潛在價差毛利約 920 萬。
📌 預估租金投報率：依原不定期或現有租賃狀況之2.8萬元租金推算，預估年租金投報率約 26.0%（依實價參考基礎推算之回報率）。
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【投標諮詢】
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0917【東光富貴角】林森錦州商圈正核心｜近百坪商業用地下室
【物件資料】
📍 類型：電梯大樓（地下層）
📍 社區：東光富貴角
📍 地址：台北市中山區林森北路432號地下層
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC）
📍 樓層：地下層 / 10層樓
📍 屋齡：約 30 年（完工日：85年06月17日）
📍 土地使用分區：第肆種商業區（依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第肆種商業區使用；原屬第參種商業區）
📍 用途：商業用
📍 格局：開放大空間（依現況）
📍 拍賣原因：分割共有物（變價）
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：470 萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：120.26 坪
▶️ 主建坪：99.61 坪
▶️ 附屬坪：依公告
▶️ 公設坪：20.65 坪
▶️ 停車坪：依公告
▶️ 增建坪：無
▶️ 土地坪：12.47 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：林森條通商圈、晴光商圈、民權西路商圈
✅ 捷運：捷運中和新蘆線中山國小站（步行約 5 分鐘）、捷運淡水信義線雙連站
✅ 公車：新興國中站、華國飯店站、聚盛里站等多線公車
✅ 交通道路：林森北路、民生東路一段、民權東路一段、新生高架道路
✅ 大型百貨：欣欣秀泰影城百貨、新光三越南西店
✅ 超市與賣場：全聯福利中心、家樂福超市、雙連市場、晴光市場
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店均在步行範圍內
✅ 學校：新興國中、吉林國小、成淵高中
✅ 政府機關：中山分局、中山區行政中心
✅ 醫療與藥局：台北馬偕紀念醫院、康是美、屈臣氏
✅ 公園：林森公園、康樂公園、雙連公園
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交（詳如備註）●
📢 現場查勘為空屋，無人居住使用，屋內堆置部分雜物，無增建，拍定後點交。
📢 安全查核：經函詢消防局、建管處與警察局，自95年至今無火災紀錄，非列管海砂屋或震損建築，亦無非自然死亡情事；惟實際屋況仍應依實際鑑定結果為準。
📢 優先承買權：本件為變價分割共有物拍賣，共有人依民法第824條第7項享有優先承買權；若共有人之一得標，其餘共有人無優先權；若二人以上願優先承買，以抽籤定之。
📢 稅賦優勢：日後出售時，土地漲價總額新台幣 1871.9 萬元可優先抵扣房地合一稅。
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【他項權利】債權總額: 依謄本記載拍後塗銷
📌 前次移轉日：85.6.17，查封日：114.7.3
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/03/19｜8,950.0 萬｜74.4 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/04/16｜7,160.0 萬｜59.5 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/05/14｜5,729.0 萬｜47.6 萬／坪｜點交｜流標
📍 第四拍｜115/06/18｜4584.0 萬｜38.1 萬／坪｜點交｜流標
📍 第五拍｜115/07/16｜3,668.0 萬｜30.5 萬／坪｜點交｜流標
📍 第六拍｜115/08/13｜2,935.0 萬｜24.4 萬／坪｜點交｜流標
📍 第七拍｜115/09/17｜2,349.0 萬｜19.5 萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】中山精華商業核心，全天候人潮匯聚
📌 街道氛圍： 位於林森北路熱鬧核心軸線，商務、餐飲、娛樂與休閒業態密集，商業活動全天候熱絡。
📌 建築風格： 知名大樓「東光富貴角」，量體大氣、商業機能完善，單層主建坪近百坪，格局方正。
📌 綠地分佈： 鄰近林森公園與康樂公園萬坪綠帶，兼具都會繁華與綠意休憩。
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【地段價值】商四高強度開發分區，核心精華地段
📌 土地使用分區： 第肆種商業區，具備台北市最高容積開發效益與廣泛商業使用彈性。
📌 未來發展潛力： 中山區雙捷運生活圈，周邊商業都更與危老改建潛力龐大，長線土地持分價值高。
📌 稀缺性： 林森商圈百坪以上大面積商業地下層稀少釋出，極具空間規劃與多元經營優勢。
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【案件特色】百坪大空間、拍次大降價、商四高容積
🎇 單層主建物高達 99.61 坪，全室無隔間大空間，適合健身房、影音娛樂、倉儲或會所。
🎇 進入第七拍超低單價 19.5 萬/坪，總價自首拍 8,950 萬大幅降至 2,349 萬。
🎇 土地持分達 12.47 坪且為商四土地，土地漲價總額 1871.9 萬可抵扣房地合一稅。
🎇 現況為空屋點交，產權單純無租約糾紛，點交程序明確安全。
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【優勢與亮點】 價格重度折讓，商業空間坪效極高
🏆 價格見底超值：歷經多次降價，每坪單價僅 19.5 萬元，遠低於同區商業不動產行情。
🏆 點交無人占用：現場為空屋點交，免除繁瑣搬遷談判，進場裝修與規劃時程可控。
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【注意事項】
⚠️ 變價分割共有物拍賣，共有人依法享有優先承買權，得標後需待共有人放棄優先權方能確定取得。
⚠️ 物件為地下層商業空間，需注意通風、排煙、消防法規及管線維護狀況。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第七拍
💰 底價 : 2,349.0 萬
💰 單價 : 19.5 萬／坪（依謄本總坪數 120.26 坪計算）
💰 實價均價 : 38.0 萬／坪（以中山國小站周邊半徑500公尺同類型商業地下層行情約為地面層行情76萬/坪之半價估算）
💰 與實價價差比率 : (38.0 - 19.5) / 38.0 * 100% = 48.68%（低於市價約 48.68%）
💰 狀態評估 : 第七拍底價已大幅低於周邊地下室行情近五成，進入極具投資與重塑價值的絕對甜甜價區間。
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【潛在利潤空間】
📌 轉售獲利：若以第七拍底價取得，對比地下層市價行情（約4,570萬），帳面具備逾 2,200 萬元以上之潛在利差空間。
📌 租金投報：周邊百坪地下商業空間月租金行情約在 80,000 ~ 120,000 元，換算年租金投報率約 4.08% ~ 6.13%，收益表現極佳。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 娛樂/健身/共享倉儲營運商、高投報商用不動產置產族、具共有人談判經驗之投資客。
🎯 買方痛點: 擔心共有人主張優先承買權導致投標落空、地下室通風與消防設備改裝成本考量。
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0909【士林御花園】天母忠誠路黃金林蔭大道優質華廈
【基本資料】
📍 類型：華廈
📍 社區：士林御花園
📍 地址：台北市士林區忠誠路一段59號6樓
📍 結構：鋼筋混凝土造（RC造）
📍 樓層：6層/7層
📍 屋齡：41年
📍 土地使用分區：第三種、第三之二種、第三之一種住宅區
📍 用途：住宅用
📍 格局：現況為債務人及其家屬自住使用
📍 拍賣原因：清償票款
📍 投標地點：士林地方法院
📍 保證金：569萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：29.95坪
▶️ 主建坪：26.41坪
▶️ 附屬坪：3.54坪
▶️ 土地坪：8.57坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：天母大葉高島屋商圈、芝山岩生活圈、遠東SOGO百貨天母店
✅ 學校：雨農國小、蘭雅國中、芝山國小
✅ 政府機關：臺灣士林地方法院、士林區行政中心
✅ 醫院／藥局：台北市立聯合醫院陽明院區、康是美、屈臣氏及連鎖藥局
✅ 公園：芝山岩百年古蹟公園、蘭雅公園、忠誠公園、天母運動公園
✅ 賣場／大型百貨：大葉高島屋、SOGO天母店、家樂福天母店
✅ 超市：Mia C'bon超市、全聯福利中心
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通／捷運：捷運芝山站
✅ 公車：忠誠路口站、芝山開頭站、蘭雅國中站
✅ 快速道路／橋：福林橋、中山北路、中山高速公路（經由重慶北路交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→22417建號建物於拍定後點交●
📢 占有使用狀況：依115年3月6日查封筆錄及士林分局函覆，本案22417建號建物現由債務人及其家屬自行居住使用。建物部分於拍定後點交。其餘不動產屬拍賣應有部分，拍定後不點交。
📢 屋況與瑕疵註記：債務人目前存有欠繳管理費之情況，惟具體欠繳金額不明，拍定後應買人須自行查明注意。筆錄內未特別註記海砂、輻射、火災或非自然死亡等重大瑕疵。
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【他項權利】債權總額: 2,370萬
📌 中國信託商銀，840萬，101.08.30
📌 劉OO，1,230萬，113.02.05
📌 劉OO，300萬，114.09.11
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/08/05｜2,841.0萬｜80.03萬／坪｜房屋點交，土地持分不點交｜流標
📍 第二拍｜115/09/09｜2,273.0萬｜64.03萬／坪｜房屋點交，土地持分不點交｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜1,818.4萬｜51.22萬／坪｜房屋點交，土地持分不點交｜預估拍次
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【環境特徵】天母頂級綠蔭大道
📌 街道氛圍： 位於忠誠路一段正核心，街道兩側雙排雙和欒樹林蔭夾道，環境清幽高雅，極具人文氣息與歐風居住質感。
📌 建築風格： 7層樓老牌低公設名邸華廈，戶數單純。雖具備41年屋齡，但建築外觀維護得宜，公設比極低，室內空間坪效扎實。
📌 綠地分佈： 步行可至芝山岩綠地、名山公園及忠誠公園，隨時親近大自然與古蹟森林。
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【地段價值】不可複製的天母門牌
📌 土地使用分區： 包含住宅三、三之一及三之二區，土地持分高達8.57坪，土地公告現值高，具備極強的資產保值與未來都更危老價值。
📌 未來發展潛力： 中山北路六段與忠誠路沿線素地極其稀缺，周邊新成屋案量少且單價高居不下，老舊華廈的補漲與資產活化空間大。
📌 稀缺性： 天母忠誠路一段極少有總價3000萬內、點交且高實坪的電梯住宅釋出，抗跌性高。
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【案件特色】低公設極致實坪典範
🎇 零虛坪、低公設比，總坪數29.95坪內，主建物高達26.41坪。
🎇 經典大三房、大客廳格局規劃，高樓層採光通風兼具。
🎇 天母核心地段，頂級生活機能與名校學區環繞。
🎇 現況為債務人自住，無繁雜的不定期限租約，點交最安心。
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【優勢與亮點】 增值與自住完美契合
🏆 土地持分高達8.57坪，等同買房子送天母精華區高價值土地。
🏆 點交物件風險低，產權與使用權能快速合一，適合自住換屋置產。
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【注意事項】
⚠️ 管理費欠繳：本物件目前有欠繳管理費的情形，投標前需至管委會確認積欠金額與移轉清償責任。
⚠️ 土地部分為持分拍賣，拍定後不點交。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 2,273.0萬元
💰單價 : 64.03萬元／坪
💰 實價均價：93.5 萬／坪
💰 與實價價差比率：(93.5 - 64.03) / 93.5 = 29.47%
💰 狀態評估：目前第二拍單價已低於市場行情約29.47%，具備相當高的價差與折價吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以周邊實價均價93.5萬計算，市場行情總價約為3,319萬。二拍底價2,273萬，潛在價差獲利空間高達約1046 萬。
📌 預估租金投報率：此區同類型3房華廈月租金約在 4.5 萬至 5.5 萬元之間，預估年化租金回報率約為 1.9% 至 2.3%。
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0907【信義和平東公寓】麟光站生活圈黃金三樓高實坪美寓
【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 地址：台北市信義區和平東路三段391巷19號3樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：3樓 / 5樓
📍 屋齡：約 49 年（完工日: 66/12/14）
📍 土地使用分區：第三種住宅區
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：261萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：25.56 坪
▶️ 主建坪：21.94 坪
▶️ 附屬坪：3.62 坪
▶️ 土地坪：7.32 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：和平高中(1.2公里)、芳和實驗中學(1.1公里)、大安國小(1公里)
✅ 政府機關：臺北市政府警察局大安分局臥龍街派出所(850公尺)
✅ 醫院/藥局：台北市立聯合醫院陽明院區門診部、台北榮民醫院大我新舍門診部(900公尺)
✅ 公園/綠地：富陽自然生態公園(550公尺)、黎和生態公園(850公尺)
✅ 賣場/超市/便利商店：全聯福利中心(26公尺)、7-ELEVEN(17公尺)、全家便利商店(120公尺)
✅ 交通/捷運/公車：捷運麟光站(300公尺)、捷運六張犁站(800公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 查封與履勘現況：114年7月查封時門鎖深鎖；8月履勘時陳報原出租第三人（月租一萬多），115年4月債務人陳報租約已終止，現為空屋、無人居住，故拍定後點交。
📢 屋況與瑕疵：廚房及廁所天花板有大片外皮剝落；經查主管機關無非自然死亡、火災、海砂屋、輻射屋或地震受損列管紀錄，測量無增建。
📢 權利狀態：本件為變價分割共有物案件，共有人（買受人除外）有優先承買權，若二人以上主張則抽籤決定。
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【他項權利】債權總額:
📌 無相關他項權利設定登記資料
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/07/06｜2036萬｜79.66萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜2026/08/03｜1629.4萬｜63.75萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/09/07｜1304.2萬｜51.03萬／坪｜點交｜待標
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【環境特徵】精華靜巷，綠意圍繞
📌 街道氛圍：部位於和平東路三段靜巷內，遠離主幹道噪音，居住環境單純安靜。
📌 建築風格：標準傳統公寓結構，零公設比，實際使用空間極為扎實。
📌 綠地分佈：鄰近富陽自然生態公園與黎和生態公園，步行即可享有豐富休閒綠意。
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【地段價值】信義區門牌，發展健全
📌 土地使用分區：第三種住宅區，地段極具長期持有與改建價值。
📌 未來發展潛力：坐落信義區與大安區交界處，周邊整體發展成熟，保值性與抗跌性強。
📌 稀缺性：台北市精華區三樓黃金樓層，且為無公設之純公寓物件，市場釋出稀少。
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【案件特色】零公設高得房率信義區三樓公寓
🎇 位於黃金三樓，免爬高樓層，極具自住與出租吸引力。
🎇 坪數無公設擠壓，25.56 坪完全為室內主附屬空間。
🎇 法院確認現已為空屋，拍定後可直接點交，交屋風險低。
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【優勢與亮點】 價格大幅折讓與點交優勢
🏆 價格誘人：第三拍底價已降至每坪 51 萬，遠低於周邊區域行情。
🏆 點交無虞：原租約已終止，現為無人居住空屋，順利點交可快速入住或翻修。
🏆 零公設比：高得房率，室內實際使用坪數非常完整。
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【注意事項】
⚠️ 優先承買權風險：本案為變價分割共有物，共有人享有優先承買權，需留意最終是否被共有人主張優先承買。
⚠️ 屋況需翻修：廚房及廁所天花板有剝落狀況，競標前應評估內部整理與修繕成本。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 1304.2萬
💰單價 : 51.03萬/坪
💰實價均價:(未扣除車位) 75萬/坪
💰與實價價差比率: (51.03 - 75) / 75 = -31.96%
💰狀態評估: 目前底價較周邊實價登錄均價約有 31.96% 的折價空間，價格非常具備吸引力。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以周邊市場實價每坪約 75 萬計算，本案市價約為 1917 萬，拍定底價 1304.2 萬約有 612.8 萬（約 31.96%）的預估帳面利潤空間。
📌 預估租金投報率：以整理後月租金約 3.2 萬至 3.5 萬元估算，年租金回報率約可達 2.9% ~ 3.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 首購自住族群、信義/大安區上班族、收租置產型投資者。
🎯 買方痛點: 周邊新案與華廈單價高昂負擔不起，以及擔心法拍不點交或共有人優先承買等法律程序障礙。
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0910 【捷運辛亥站收租透天】文山捷運生活圈｜滿租高投報
【物件資料】
📍 類型：透天
📍 地址：台北市文山區辛亥路四段101巷13弄18號
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：1-2樓/總樓層2層（另有3樓增建）
📍 屋齡：約53年（完工日：62年12月31日）
📍 土地使用分區：第二種住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：依現況說明（現隔多間套房出租使用）
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：台北地方法院
📍 保證金：267萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：24.42坪
▶️ 主建坪：20.26坪
▶️ 附屬坪：4.16坪
▶️ 增建坪：18.09坪
▶️ 土地坪：20.87坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：辛亥國小(160公尺)、萬芳高中（1.5公里）
✅ 政府機關：臺北市政府公務人員訓練處(2公里)
✅ 醫院：台北市立萬芳醫院（1.3公里）
✅ 公園：辛亥生態公園(600公尺)、興泰公園(650公尺)
✅ 賣場：全聯福利中心文山辛亥店（1公里）
✅ 超市：美廉社文山辛亥店、興隆市場(1.8公里)
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 捷運：捷運辛亥站(400公尺)
✅ 公車：辛亥國小站(150公尺)、靈糧山莊(450公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→除租賃權除去確定則點交，否則不點交●
📢 100建號現場查封時，1樓有一間套房且後方有增建；2樓有三個房門（內含套房）；3樓一層一間套房，現場均有人居住。
📢 房屋現由代管人出租予承租人，再轉租予多名次承租人（各房租金合計每月逾7萬元）。
📢 本案租賃權業經法院於115年7月6日核發執行命令除去，若拍定前無人異議或異議經駁回確定則點交，否則不予點交。
📢 2422建號（增建18.09坪）為未辦保存登記建物，拍定後無法逕行辦理所有權移轉登記。
📢 違建查報狀況：1、2樓後側列為水平增建違章建築（拍照存證）；2樓頂（3樓）列為屋頂垂直增建違章建築，屬影響公共安全之既存違建，限期拆除，拍定人須自行負擔拆除風險。
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【他項權利】債權總額: 2114萬
📌 第一商業銀行，1152萬，設定日：111.05.20
📌 第一商業銀行，386萬，設定日：111.05.20
📌 和勁企業，576萬，設定日：111.09.26
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/11｜1668.0萬｜80.00萬／坪（土地）｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/16｜1334.4萬｜63.94萬／坪（土地）｜不點交｜停拍（拍賣條件內容變更）
📍 第二拍｜115/09/10｜1334.4萬｜63.94萬／坪（土地）｜點交狀況依筆錄｜目前拍次
📍 第三拍｜八折降價｜1067.5萬｜51.15萬／坪（土地）｜點交狀況依筆錄｜預估拍次
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【環境特徵】文山靜謐綠意純住聚落
📌 街道氛圍： 位於辛亥路四段純住宅靜巷內，遠離主幹道車流噪音，居家環境清幽宜居。
📌 建築風格： 經典低密度透天住宅，獨立產權土地無共同持分干擾，具備改建優勢。
📌 綠地分佈： 鄰近辛亥生態公園與文山景美運動公園，享有大片綠地與休閒運動空間。
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【地段價值】捷運文湖線生活圈，土地完整具改建價值
📌 土地使用分區： 第二種住宅區，基地座落文山優質住宅板塊，環境保值性極高。
📌 未來發展潛力： 車行透過信義快速道路約10~15分鐘直達信義計畫區，串聯信義與大安核心生活圈。
📌 稀缺性： 台北市總價僅千萬元級別之獨立透天厝，且具備完整土地持分達 20.87 坪，市場極度稀缺。
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【案件特色】低總價透天與現成高租金現金流
🎇 總價門檻親民：二拍底價僅 1334.4 萬即可入主台北市獨立地坪透天。
🎇 現成滿租格局：全棟已改裝為多間套房，次承租人租金總合高，具現成現金流效益。
🎇 空間使用極大：謄本主附建 24.42 坪，加計垂直與水平增建 18.09 坪後，實際使用面積達 42.51 坪。
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【優勢與亮點】 極低土地單價與租賃權除去轉機
🏆 透天土地單價僅約 63.94 萬/坪，顯著低於文山區住宅區土地實價行情。
🏆 法院已核發執行命令除去租賃權，排除租約障礙後有望順利取得點交實力。
🏆 土地漲價總額有 92.3 萬日後出售時可優先抵扣房地合一稅。
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【注意事項】
⚠️ 頂樓垂直增建部分經建管處列為影響公共安全之既存違建，限期拆除，投標人須自行承擔被拆除風險。
⚠️ 租賃權雖經法院裁定除去，惟若有關係人提出異議且異議未駁回確定，仍有轉為不點交之風險。
⚠️ 房屋屋齡約53年，老舊管線與結構需於接手後編列翻新或加固預算。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第二拍
💰 底價 : 1334.4萬
💰 單價 : 63.94萬/坪 (土地單價：底價 1334.4 萬 / 土地坪數 20.87 坪)
💰 實價均價 : 80.0萬/坪 (未扣除車位之土地均價)
💰 與實價價差比率 : (80.0 - 63.94) / 80.0 = 20.08% (低於實價約 20.08%)
💰 狀態評估 : 第二拍土地單價約 63.94 萬/坪，較周邊實價行情折讓約兩成，已具備顯著進場安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 本案相較周邊實價估值（約 1672 萬），二拍底價享有約 337.6 萬之帳面資產折讓利潤。
📌 若全棟維持套房滿租狀態（各房月租合計約 7.35 萬元），年租金收入預估約 88.2 萬元，毛租金投報率高達約 6.6% ~ 25.3%（依改裝與取得成本評估）。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求高租金收益之置產包租公、長期整合改建投資人、尋求台北市低總價透天自住客。
🎯 買方痛點: 頂樓增建面臨拆除列管風險；既有租客眾多需耗時進行租賃關係排除與點交協調。
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0910【捷運圓山頂樓美寓】容積400% ｜都更危老潛力首選
【物件資料】
📍 類型：公寓
📍 地址：台北市大同區酒泉街106號4樓
📍 結構：加強磚造
📍 樓層：4樓（含頂樓增建）/4樓
📍 屋齡：56年（民國59年完工）
📍 土地使用分區：第四之一種住宅區
📍 用途：住家用
📍 拍賣原因：清償債務
📍 投標地點：臺灣士林地方法院
📍 保證金：231.4萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：23.95 坪
▶️ 主建坪：23.95 坪
▶️ 增建坪：37.24 坪
▶️ 土地坪：8.92 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：圓山商圈、大龍峒商圈、孔廟商圈、大龍街夜市商圈
✅ 學校：大龍國小(400公尺)、蘭州國中(550公尺)、重慶國中(750公尺)、明倫高中(850公尺)、大同大學(1.3公里)
✅ 政府機關：大同區公所(850公尺)、大同戶政事務所(850公尺)
✅ 醫院：馬偕紀念醫院台北院區(2.2公里)
✅ 公園：花博公園圓山園區(850公尺)、大龍公園(350公尺)、至聖公園(450公尺)
✅ 賣場：家樂福重慶店(1.5公里)、全聯福利中心大同大龍店(750公尺)
✅ 超市：全聯福利中心、美廉社、大龍公有市場園(350公尺)、大龍街夜市(230公尺)
✅ 捷運：捷運圓山站(600公尺)、捷運大橋頭站(1公里)
✅ 公車：酒泉重慶路口站(樓下)、庫倫街口站(550公尺)、大龍峒保安宮站(140公尺)
✅ 快速道路：環河南北快速道路
✅ 高速公路：國道一號（台北交流道／重慶北路交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→不點交●
📢 本建物與暫編3682建號增建拍定後均不點交；552地號土地屬拍賣應有部分，拍定後亦不點交。
📢 現場勘查由債務人之家屬占有使用（債務人未居住於此），頂樓增建內部堆滿雜物垃圾且天花板有破損漏水裸露情形。
📢 3樓住戶代理人到院陳稱4、5樓（拍賣建物）須經由3樓內部通行，未來不同意提供通行，若強行通過將封閉3樓大門；拍定人拍定後可能須另行確認並取得合法通行權。
📢 暫編3682建號建物為未辦保存登記之增建（合計約37.24坪），拍定人無法逕持權利移轉證書辦理登記，並須自行承擔遭主管機關列管拆除之風險。
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【他項權利】債權總額: 1299萬
📌 第一商銀，252萬，設定日：109.4.29
📌 第一商銀，672萬，設定日：109.4.29
📌 詹OO等，225萬，設定日：113.1.16
📌 詹OO等，150萬，設定日：113.5.28
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/07｜1,606.0 萬｜67.1 萬／坪｜詳如備註｜流標
📍 第二拍｜2026/06/11｜1,446.0 萬｜60.4 萬／坪｜詳如備註｜流標
📍 第三拍｜115/09/10｜1,156.8 萬｜48.3 萬／坪｜詳如備註｜目前拍次
📍 第四拍｜八折降價｜925.4 萬｜38.6 萬／坪｜詳如備註｜預估拍次
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【環境特徵】大龍峒歷史文教純住商圈
📌 街道氛圍：座落於酒泉街成熟文教街廓，鄰近孔廟與保安宮文化聚落，周邊生活機能完整，出入動線平順。
📌 建築風格：四層樓加強磚造傳統公寓，零公設比，室內實坪得房率極高，頂樓加計增建享有超大使用空間。
📌 綠地分佈：緊鄰花博公園圓山園區與大龍公園，坐擁市區珍貴的大型綠地休閒與運動休憩空間。
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【地段價值】圓山捷運站與國道一號門戶板塊
📌 土地使用分區：第四之一種住宅區，土地持分高達8.92坪，土地容積強度與價值高，具備長期都更危老整合潛力。
📌 未來發展潛力：鄰近捷運圓山站與重慶北路國道客運軸帶，周邊公辦都更與老舊建物重建推動熱絡，地段保值抗跌性強。
📌 稀缺性：台北市大同區捷運生活圈少見千萬元初、擁有近9坪高土地持分之頂樓公寓釋出。
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【案件特色】低總價高土地持分頂樓大空間
🎇 千萬初入主北市：第三拍底價降至1,156.8萬，單價僅48.3萬/坪，以極低總價取得台北市蛋黃區門牌。
🎇 逾60坪超大使用面積：登記主建23.95坪，加計頂樓及內部增建37.24坪，室內總可用面積達61.19坪。
🎇 高土地持分效益：土地持分達8.92坪且屬住四之一分區，未來參與都市更新或危老重建之權益分配價值極高。
🎇 抵押權拍後塗銷：全案拍定後抵押權依法塗銷，債權關係明確。
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【優勢與亮點】高CP值捷運商圈潛力宅
🏆 步行即可到達捷運圓山站與花博公園，交通路網與休憩生活機能一應俱全。
🏆 4字頭實惠單價遠低於台北市區中古公寓均價，價格安全邊際顯著。
🏆 近鄰國道一號重慶北路交流道，開車南來北往聯外交通迅速。
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【注意事項】
⚠️ 全案拍定後不點交，目前由第三人占有使用，得標人需自行透過法律途徑或協商辦理遷讓房屋與排除占有。
⚠️ 現場出入動線涉及經由3樓內部通行之爭議，投標前應實地查勘公共梯間現況，得標人恐需循法律途徑確認或另行取得通行權。
⚠️ 頂樓及內部增建達37.24坪且現況有漏水及天花板破損，拍定人需自負違建拆除風險並預留漏水修繕工程款。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 1,156.8 萬
💰 單價 : 48.3 萬／坪（依謄本總坪數23.95坪計算未扣除車位單價）
💰 實價均價 : 60.0 萬／坪（依周邊500公尺內同類型中古公寓未扣除車位成交平均行情）
💰 與實價價差比率 : (實價均價 - 拍賣單價) / 實價均價 * 100% = (60.0 - 48.3) / 60.0 * 100% = 19.50%
💰 狀態評估 : 第三拍每坪底價48.3萬大幅低於周邊實價行情（折讓約19.50%），已具備顯著之價格安全邊際與套利獲利空間。
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【潛在利潤空間】
📌 依實價均價60.0萬/坪計算（市值約1,440萬），第三拍拍定後享有約283.2萬元之帳面價差獲利空間。
📌 排除占有並整修翻新後，若作分層或雙套房/住家出租，周邊月租金行情預估約2.5萬～3.0萬元，以三拍底價估算租金年投報率約達2.6%～3.1%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 具備不點交協商與通行權訴訟經驗的專業投資客、看好大龍峒都更危老重建效益的長期置產族。
🎯 買方痛點: 台北市精華區住宅總價高不可攀且都更整合土地成本昂貴；本案以低總價提供近9坪高容積建地持分與超大使用空間，化解資金門檻與土地取得痛點。
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此外，全聯超市近在咫尺，生活採買十分方便。而老松公園的綠意盎然，更是您閒暇散步放鬆的最佳去處。
交通方面，龍山寺捷運站近在眼前，無論是上下班通勤或周末出遊都相當便利。
總價1580萬，這樣的好物件可千萬別錯過！歡迎來電詢問，讓我們帶您到這個夢想中的家！🌟
🍎晶騏鋼骨結構大套房
【地點】：萬華區康定路
【類型】：社區電梯大樓
【總價】：1580萬（誠可談）🌹
【格局】：1房1廳1衛
【樓層】 :4樓/26樓
【特色】：
🌈方正大套房
🌈大面採光/生活機能便捷
🌈知名建商興富發/品質有保障
🌈社區環境清幽/24小時保全
🌈社區健身房/KTV室
🌈飯店式24小時管理/收租自用皆宜
🍎🍎賞屋專線🍎🍎🍎
🙋♀️專人服務專線：
卓小姐：0987-104-598
Line I’d : 22587457 （私訊容易不見請直接加line)
🌸帶看免費🌸
👌成交收取服務費
☘️住商不動產-松江民生加盟店
✨翃福不動產經紀有限公司
✨ 經紀人:李士核 (108)新北經字第003664號 -上述登載之物件資料，若與實際情況不符，仍以地政機關登載資料為主-
•距離由Google顯示提供, 僅供參考
•廣告以刊登日起7天內有效．
台北房仲小玉 西湖捷運 金矽谷5商辦
台北房仲小玉 西湖捷運 金矽谷5商辦
🌟 在台北內湖的理想投資機會！🌟
歡迎您來了解這個位於西湖捷運附近的優質商辦物件！這棟電梯大樓擁有85.38坪的寬敞空間，總價5900萬，
是您理想的創業基地或辦公室選擇。周邊環境優佳，交通便捷，只有幾步之遙便可抵達西湖捷運站，
讓您的客戶和員工也能輕鬆到訪。
在繁忙的都市生活中，您更需要一個適合商務運作的環境。附近不僅有知名的西湖國小，方便輕鬆教育家庭需求，
還有熱鬧的西湖市場，讓您隨時都能體驗到地道的生活風情。洲子一號公園更是您歇息與放鬆的最佳去處。
這裡不僅是工作場所，更是創造美好未來的最佳選擇！如果您對這個商辦物件感興趣，請立即聯繫台北房仲小玉，
讓我們陪您一起開啟您的成功之路。📞💼✨
【地點】：內湖區洲子街
【類型】：電梯大樓
【總價】：5900萬（誠可談）🌹
【格局】：2廳
【樓層】 :6樓/9樓
【特色】：
🌈方正格局
🌈大面採光
🌈近西湖捷運站
🌈社區環境清幽/24小時保全
🌈電梯商辦/有坡平車位
🌈車庫磁卡/管制進出
🍎🍎賞屋專線🍎🍎🍎
🙋♀️專人服務專線：
卓小姐：0987-104-598
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台北房仲小玉 品中山三房+車位
台北房仲小玉 品中山三房+車位
🏡 探索您的理想家園！台北市中山區最理想的三房住宅等您來擁有！
這棟電梯大樓的完美住家，擁有48.9坪的寬敞空間，總價4780萬，提供您與家人舒適的生活環境。
格局精彩，擁有3房2廳2衛，無論是家人聚會或是朋友小聚，都能享受自在的居家氛圍。
周邊生活機能便捷，您將享受到吉林國小和新興國中優質的學校資源，讓孩子從小學習環境就非常優越。
終於有時間放鬆自己嗎？就到康樂市場逛逛新鮮食材，或在中原公園散步，心靈與身體都能得到舒緩！
另外，中山捷運站距離僅數步之遙，無論是通勤或休閒都非常方便。
別再猶豫，馬上來體驗這個溫暖家園！歡迎聯繫台北房仲小玉，讓我們幫您找到完美的家！✨
【地點】：中山區新生北路二段
【類型】：電梯大樓
【總價】：4780萬（誠可談）🌹
【坪數】：48.9坪
【格局】：3房2廳2衛/1陽台
【屋齡】：約10.3年
【樓層】：5樓/19樓
【特色】：
🌈方正3房.稀有釋出
🌈忠泰建設/品質保證
🌈SRC結構/全天管理嚴謹
🌈標準3房2廳+坡平車位
🌈生活機能超便捷
🌈大樓公設齊全/頂樓空中花園
🍎🍎賞屋專線🍎🍎🍎
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台北房仲小玉 花博公園正2房
台北房仲小玉 花博公園正2房
【幸福居所，讓生活更美好！】
親愛的朋友們，您是否在尋找一個舒適且便利的家？我們誠摯地向您推薦這間位於台北市中山區的花博公園旁正2房住宅，面積24.8坪，總價只需2088萬！這是一個適合家庭的理想空間，擁有2房2廳1衛的完美格局。
生活在這裡，您可以享受到周邊豐富的生活機能。附近有中山國小和北安國中，讓孩子的教育無後顧之憂；
而全連與晴光市場則提供新鮮的食材與在地美味，真正做到方便又多樣。喜愛晨跑的您亦可在鄰近的花博公園，
享受清新的自然氛圍。
交通方面，中山國小捷運站就在步行可達的距離，無論通勤或是休閒都十分便捷。
快來感受這個讓您心動的居住環境，不要錯過這難得的機會！
詳情請洽台北房仲小玉，期待與您分享這一份幸福。
🍎 花博公園正2房
【地點】：中山區新生北路
【類型】：社區電梯大樓
【總價】：2088萬（誠可談）🌹
【格局】：2房2廳1衛
【樓層】 :5樓/8樓
【特色】：
🌈方正大2房
🌈戶數單純/生活機能便捷
🌈格局方正/採光極佳
🌈集中放垃圾/代收郵件
🌈近晴光市場
🌈中山國小捷運4號出口(約600M)
🍎🍎賞屋專線🍎🍎🍎
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卓小姐：0987-104-598
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台北房仲小玉 中山北路78萬/坪/辦公室
台北房仲小玉 中山北路 78萬/坪/辦公室
🌟【台北市中山區商業用辦公室出租】🌟
親愛的企業主們，您正在尋找一個充滿潛力的辦公環境嗎？小玉為您推薦這間位於台北市中山區的理想辦公室！
每坪僅需78萬，總價5600萬，擁有71.18坪的寬敞空間，格局包含2室1廳2衛，非常適合各類型企業。
辦公樓位於便捷的位置，附近有長安國小和建成國中，家庭友善，同時也享有全聯、京華市場的便利購物環境。
愛好自然的朋友們，康樂公園就在附近，是放鬆心情的好去處。此外，從中山站出發，輕鬆連接全台，方便員工通勤。
這裡不僅僅是辦公室，更是您事業成功的起點！抓住機會，若您對這間心儀的辦公室有興趣，
歡迎隨時聯絡小玉，讓我們一起為您的事業添柴加火！✨
【地點】：中山區中山北路一段
【類型】：電梯大樓
【總價】：5600萬（誠可談）🌹
【格局】：2室1廳2衛
【樓層】 :3樓/7樓
【特色】：
🌈一層一戶
🌈戶數單純/生活機能便捷
🌈格局方正/採光極佳
🌈前後陽台
🌈屋主誠意出售/出價談
🍎🍎賞屋專線🍎🍎🍎
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