台北市買房
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經紀人王沛藝 (109 )北市經證字第02621號
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住商不動產
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0827 【大自然世界-聽濤樓】北投區行義路 63折
【物件資料】
🎈 社區:大自然世界-聽濤樓
🎈 門牌:台北市北投區行義路186巷54號1樓
🎈 樓層:1樓/共7樓(鋼筋混凝土造)
🎈 主建坪:42.91 坪【住家用】
🎈 附屬坪:9.50 坪
🎈 公設坪:3.12 坪
🎈 土地坪:11.69 坪【第二種住宅區■115年公告現值:139000元/㎡】合計:38.65㎡
🎈 點交情形:點交(現場查封時,第三人李O家在場稱:10289建號建物目前由其占有使用,其係該建物真正所有權人,僅借名登記於債務人李O輝名下,無配附停車位。又第三人李O家與債務人李O輝已於114年8月27日經本院114年度移調字第164號調解筆錄合意終止借名登記契約)
🎈 拍賣原因:清償借款
🎈 投標地點:士林 法院
🎈實價登錄:同社區成交均價(55.01萬/坪)
🎈第三拍底價:1,994.0萬(35.9萬/坪)
【生活機能】
✅萊爾富便利商店 北投紗帽店,600公尺,步行9分鐘
【交通機能】
🚘行義路一公車站,290公尺,步行4分鐘
【法拍之道,專業為鑰】
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【經紀業:一零四法拍網股份有限公司】
🏆 經紀人:林桂英 北市經證第1243號
🏆 營業員:劉怡吟 111年登字419331號
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1006 防災型都更【公寓】住3 臨8米巷 興雅國小對面
【基本資料】
📍 類型:公寓
📍 地址:台北市信義區基隆路一段35巷7-39號4樓
📍 結構:加強磚造
📍 樓層:4樓/4樓
📍 屋齡:約 58 年(完工日:057年08月26日)
📍 用途:住家用
📍 拍賣原因:分割共有物(變價)
📍 投標地點:台北地方法院
📍 保證金:305萬
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【坪數說明】
▶️ 總坪數:27.70坪
▶️ 主建坪:27.70坪
▶️ 土地坪:10.44坪(住三)
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【生活機能】
✅ 交通機能:鄰近捷運市政府站、南京三民站、松山車站,緊鄰基隆路、環東大道及市民大道,公車班次密集,南來北往交通路網極其發達。
✅ 核心商圈:坐落於信義計畫區、松山文創園區、饒河街夜市與南京東路商圈交界,周邊各大百貨(新光三越、遠百信義A13、微風廣場)林立,生活機能達全台頂尖水準。
✅ 優質學區:鄰近興雅國小、興雅國中、永吉國中,優質文教環境,家長指名度極高。
✅ 綠地休閒:周邊擁有松山文創園區生態池、雅祥公園、松山公園及新店溪河濱綠帶,都市繁華中獨享靜謐休閒空間。
✅ 醫療機構:鄰近台北醫學大學附設醫院、國泰綜合醫院、松山醫院,享有最完善的醫療照護資源。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣標的現無人居住使用,經地政人員現場確認並無任何增建。
📢 土地使用分區為「第三種住宅區」,土地公告現值高,公告現值達 326,000 元/㎡。
📢 經法院向各大主管機關發函查詢,非屬列管之海砂屋或震損建築物,完成日期非輻射屋公告區間,且自民國95年迄今無火災救護紀錄,警察局亦查無非自然死亡(凶宅)情事。
📢 本件訴訟原因為「分割共有物」,係拍賣共有物之全部持分,法律規定共有人有優先承買權。
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【案件特色】
🎇 信義區核心地段:台北市最精華地段,抗跌保值性冠絕全台,稀有公寓釋出。
🎇 零公設零違建:實坪 27.7 坪完全無公設虛坪,且地政人員現場確認無增建違建,產權乾淨。
🎇 超高土地持分:坐擁 10.44 坪土地,且位於「第三種住宅區」,未來危老重建或都更價值高達數千萬。
🎇 坡平雙車道:街廓深35米,都更可規劃坡道平面雙車道
🎇 附近新成屋行情:璞園一隅 138.01萬/坪,地主分配比可達63%
🎇都更分回坪數:可一坪換一坪
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【優勢與亮點】
🏆 實坪無公設:主建物高達 27.70 坪,坪效百分之百,室內空間方正好規劃。
🏆 頂級都更潛力:屋齡 58 年符合危老都更最高獎勵標準,且每戶分得之土地持分極大,是長期投資置產、坐享資產翻倍的絕佳標的。
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【注意事項】
⚠️ 本案拍賣原因為分割共有物,依強制執行法規定「共有人有優先承買權」,若拍定後有共有人主張依同樣價格優先買回,第三人將無法順利取得產權。
⚠️ 屋齡已高(58年),拍定後需準備一筆老屋翻新與修繕工程資金,方能入住或進行資產活化。
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/08/18|1,524.0 萬|55.0 萬/坪|點交|流標
📍 第二拍|115/10/06|1,219.2 萬|44.0 萬/坪|點交|目前拍次
📍 第三拍|八折降價|975.4 萬|35.2 萬/坪|點交|預估拍次
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【環境特徵】信義松山交會成熟純住聚落
📌 街道氛圍:座落基隆路一段35巷內,轉個彎即達永吉路與市民大道,享有成熟生活機能與純住巷弄氛圍。
📌 建築風格:標準加強磚造4層透天公寓之頂樓,零公設比,室內實坪大無虛坪。
📌 綠地分佈:鄰近雅祥公園與五常公園,提供日常散步與戶外活動休憩綠帶。
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【地段價值】信義計畫延伸核心與都更潛力軸帶
📌 土地使用分區:第三種住宅區,土地持分高達10.44坪,在台北市信義區寸土寸金環境下極具資產厚實度。
📌 未來發展潛力:緊鄰松山車站雙鐵共構樞紐與信義計畫區,周邊危老都更整合效益與改建增值空間極大。
📌 稀缺性:信義區總價僅1,200餘萬、土地持分逾10坪且現況點交之公寓產品,市場供給極為稀少。
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【案件特色】信義區超低總價大地坪點交美宅
🎇 土地持分高達10.44坪,土地公告現值即達約1,124.7萬元,資產底氣扎實。
🎇 謄本總坪數27.70坪全為主建坪,零公設浪費,室內實質得房率100%。
🎇 現況無人居住為空地/工地狀態,拍定後依現況點交,交屋程序明確。
🎇 第二拍底價僅1,219.2萬元(單價44.0萬/坪),入手信義區門牌門檻極低。
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【優勢與亮點】 信義區超低門檻・高土地持分・空屋點交
🏆 總價僅1,219.2萬元即可入主信義區,入手單價每坪僅44.0萬,大幅低於同區段市價行情。
🏆 土地持分超過10坪,具備強大抗跌防通膨與長線都市更新改建價值。
🏆 現場無人居住且無增建,點交權利清楚明確,免除複雜租約占用協商問題。
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【注意事項】
⚠️ 現場現況與屋況:警察局函覆現況已成工地無人居住,且屋齡約58年,得標人需預留室內全面翻修整理預算。
⚠️ 共有人優先承買權:本案為變價分割共有物拍賣,全體共有人享有優先承買權,需待送達通知程序完成共有人放棄承買後始得領證。
⚠️ 持分記載確認:公告備註記載債務人持分與謄本有所出入,投標前需詳加確認最新地政謄本資料。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 1,219.2 萬
💰單價 : 44.0 萬/坪(依謄本總坪數27.70坪計算,1219.2 / 27.70)
💰實價均價:(未扣除車位) 72.0 萬/坪(周邊500公尺內屋齡53-63年同類型公寓平均行情)
💰與實價價差比率: (44.0 - 72.0) / 72.0 = -38.9%
💰狀態評估: 第二拍底價單價大幅低於周邊市場行情約38.9%,安全邊際與獲利空間極高。
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【潛在利潤空間】
📌 周邊同類型公寓實價行情約72萬/坪(等同市值約1,994萬元),本案二拍底價1,219.2萬元進場,潛在帳面價差利潤空間高達約775萬元。
📌 整修後若規劃出租,周邊公寓月租金預估約在 2.5萬 ~ 3.0萬元,以二拍底價估算租金投報率約達 2.5% ~ 3.0%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 看重信義區高土地持分與長線都更效益的置產客、具老屋修繕能力的投資族群、尋求信義區極低總價成家的首購族。
🎯 買方痛點: 屋齡偏高且現場呈工地狀態需耗資翻新;變價分割共有物具備共有人優先承買程序需耗時等候。
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應拍【青雲華廈】高樓層河岸景觀美宅|傲視環河海山一線天
【物件資料】
📍 類型:電梯華廈
📍 社區:青雲大廈
📍 地址:台北市大同區環河北路一段365號6樓
📍 結構:RC造
📍 樓層:6樓/7樓
📍 屋齡:約42年(完工日:民國73年12月21日)
📍 土地使用分區:特定專用區(四)(供河濱住宅使用)
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📍 格局:依現況債務人及家屬自住(含陽台外推格局)
📍 拍賣原因:清償債務
📍 投標地點:臺灣士林地方法院
📍 保證金:548萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數:48.20坪
▶️ 主建坪:36.12坪
▶️ 附屬坪:6.76坪
▶️ 公設坪:5.32坪
▶️ 停車坪:依公告
▶️ 增建坪:0.41坪
▶️ 土地坪:9.14坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈:大稻埕商圈、迪化街商圈、延三夜市商圈、寧夏夜市商圈
✅ 學校:永樂國小、太平國小、忠孝國中、民權國中
✅ 政府機關:大同區公所、大同戶政事務所、大同分局延平派出所
✅ 醫院:臺北市立聯合醫院中興院區、馬偕紀念醫院台北院區
✅ 藥局:屈臣氏、康是美、大樹連鎖藥局
✅ 公園:大稻埕碼頭水岸公園、延平河濱公園、朝陽茶葉公園
✅ 賣場:家樂福重慶店
✅ 大型百貨:京站時尚廣場、新光三越台北站前店
✅ 超市:全聯福利中心大同民樂店、美廉社
✅ 便利商店:7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通:捷運北門站、捷運大橋頭站、台北轉運站
✅ 捷運:松山新店線(北門站)、中和新蘆線(大橋頭站)
✅ 公車:大稻埕碼頭公車站、民生西路口(大稻埕碼頭)站、南京西路口站
✅ 快速道路:市民大道高架道路、環河南北快速道路
✅ 橋:台北大橋、忠孝大橋
✅ 高速公路:國道一號(台北交流道)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物點交,土地持分不點交●
📢 占有使用狀況:1271、2490建號建物於拍定後點交;其餘土地屬拍賣應有部分,拍定後不點交。查封時由債務人及其家屬自住。
📢 屋況與增建情形:現場有陽台外推(即2490建號未保存登記建物,面積約0.41坪)。
📢 違建列管註記:經臺北市建管處函覆,2490建號為水平增建違章建築,現況拍照存證列管,拍定人須自負拆除風險,且拍定後無法持權利移轉證書辦理登記。
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【他項權利】債權總額: 3620萬
📌 台灣中小企業銀行,1920萬,110.8.24
📌 台灣中小企業銀行,500萬,110.8.24
📌 京原企業,1200萬,111.12.12
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/06/11|3,375.0萬|70.02萬/坪|點交|流標
📍 第二拍|2026/07/09|3,038.9萬|63.05萬/坪|點交|流標
📍 第三拍|2026/08/13|2,735.81萬|56.76萬/坪|點交|流標
📍 公告應買|2026/11/20截止|2,735.81萬|56.76萬/坪|點交|目前拍次(應買中)
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【環境特徵】大稻埕水岸風華,靜巷人文生活圈
📌 街道氛圍:座落於環河北路一段,前迎淡水河水岸與大稻埕碼頭,後接大稻埕古蹟商圈與迪化街,兼具文創氣息與生活便利。
📌 建築風格:7層電梯華廈社區,單純30戶,公設比僅約11%,室內得坪率高。
📌 綠地分佈:緊鄰大稻埕水岸公園及延平河濱公園,享有大片綠帶與自行車道休閒空間。
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【地段價值】西區門戶軸線,水岸景觀與都更價值兼備
📌 土地使用分區:特定專用區(四)(供河濱住宅使用),居住環境單純。
📌 未來發展潛力:受惠於雙子星特區及西區門戶計畫推動,周邊商業活動與觀光發展動能強勁。
📌 稀缺性:北市精華區少有近河濱的大室內坪數華廈,土地持分高達9.14坪,具備長期資產保值與改建潛力。
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【案件特色】極致大主建高坪效,三拍價位直接應買
🎇 超低公設比:謄本登記公設僅5.32坪(公設比約11%),主建加附屬高達42.88坪,室內空間寬敞好規劃。
🎇 建物產權點交:現況由債務人家屬自住,拍定後依法院程序點交,產權與點交權益明確。
🎇 景觀高樓層:位於6樓高樓層,採光通風良好,具備水岸視野潛力。
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【優勢與亮點】高CP值大空間,現階段應買進場好時機
🏆 低單價高坪效:每坪單價僅約56.76萬,相較周邊市價折讓明顯。
🏆 大稻埕水岸生活圈:出門即達河濱公園與碼頭廣場,兼具休閒綠意與文創商圈。
🏆 土地持分大:基地持分9.14坪,在台北市核心蛋黃外圍極具資產抗跌性。
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【注意事項】
⚠️ 土地持分不點交:拍賣土地為持分應有部分,拍定後土地部分不點交。
⚠️ 陽台外推違建列管:2490建號為陽台外推水平增建(約0.41坪),經建管處拍照存證列管,須自行承擔潛在拆除風險。
⚠️ 屋況需現場確認:建物為42年屋齡,投標/應買前需預留裝修及老屋翻新預算。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 公告應買(第三拍底價)
💰底價 : 2,735.81 萬
💰單價 : 56.76 萬/坪(依謄本登記總坪數 48.20 坪計算:2735.81萬 / 48.20坪)
💰實價均價 : 66.0 萬/坪(依周邊500公尺內屋齡37~47年同類型住宅華廈/大樓實價行情,未扣除車位)
💰與實價價差比率 : (實價均價 - 拍賣單價) / 實價均價 = (66.0 - 56.76) / 66.0 = 14.00%(約便宜 14.0%)
💰狀態評估 : 目前為公告應買階段,以每坪約56.76萬進場,相較周邊市價66萬/坪具備明顯折讓價差,適合自住大空間或收租置產。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間:若以周邊市場行情66萬/坪估算(48.20坪 * 66萬 = 約3,181萬),以底價2,735.81萬取得,帳面利潤空間約 445 萬元。
📌 預估租金投報率:室內大4房空間若整層出租,月租金預估約4.0萬~4.8萬元;若隔間活化改裝出租,預估年租金收益約48萬~60萬元,年租金投報率約 1.8% ~ 2.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方:在地大家庭換屋族、喜愛大稻埕水岸生活的自住客、追求低公設大主建的置產族。
🎯 買方痛點:台北市區新大樓總價動輒4,000萬起且公設比高達35%,難以在3,000萬以內買到室內實用面積破40坪的電梯大住宅。
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