新北市買房
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陽陞不動產經紀有限公司 經紀人 黃鈺涵
(115)花縣字第00225號
以上資料實際以地政機關登記為準,照片中非建物本身室內照片時屬週遭環境介紹。
本室內格局示意圖未依實際比例及座向繪製,可能為現況格局或重新規劃之格局。
本室內格局示意圖僅供參考使用,其建物面積及權利範圍仍應依地政機關登載為準。
⚠️若有手誤刊登,絕非惡意誤導。⚠️
0908【綠中海二期A9b區】清幽山景|尊榮獨立天地
【基本資料】
📍 類型:透天
📍 社區:綠中海二期A9b區
📍 地址:新北市新店區安祥路109巷90弄31號
📍 結構:鋼筋混凝土造(RC造)
📍 樓層:1 - 3層 / 3層
📍 屋齡:約 20 年(完工日:095年11月09日)
📍 土地使用分區:山坡地保育區丙種建築用地 / 林業用地 / 遊憩用地
📍 用途:住家用
📍 拍賣原因:給付工程款
📍 投標地點:台北地方法院
📍 保證金:300萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數:55.96坪
▶️ 主建坪:35.45坪
▶️ 附屬坪:9.11坪
▶️ 公設坪:7.17坪
▶️ 停車坪:4.23坪
▶️ 增建坪:19.89坪
▶️ 土地坪:109.19坪
━━━━━━━━━━━━━━
【生活與交通機能】
✅ 超市:全聯福利中心
✅ 便利商店:7-ELEVEN 安佳門市(350公尺)、全家便利商店、美廉社 新店安祥三店(450公尺)
✅ 學校:安坑國小、達觀國中小
✅ 公園:綠中海社區內部綠地公園
✅ 交通:綠中海二期公車站(190公尺)
✅ 快速道路:祥和快速道路、中安快速道路
✅ 高速公路:國道3號(安坑交流道)
━━━━━━━━━━━━━━
【法院筆錄摘要】●點交情形→部分點交,部分不點交●
📢 債務人與家人自行居住,含D區36號車位及1層增建(6268建號),拍定後點交。
📢 車庫旁增建(19.89坪)經拆除大隊函覆尚無違章認定紀錄,拍定後是否拆除請投標人注意。
📢 社區管理中心(921建號)與周邊林業/遊憩等公設土地係拍賣應有部分(持分),拍定後不點交,共有人有優先承買權。
📢 停車場公設(1203、1120、1327、1277建號)係拍賣應有部分,因屬獨立使用空間,拍定後依現況點交,共有人無優先承買權。
📢 本案無非自然死亡、火災、海砂屋、輻射屋或地震受損紀錄。
━━━━━━━━━━━━━━
【他項權利】債權總額: 2616萬
📌 台灣銀行,1791萬,111.1.17
📌 陳OO,225萬,113.7.19
📌 陳OO,600萬,113.9.10
━━━━━━━━━━━━━━
【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/06/23|2,336萬|41.74萬/坪|部分點交|流標
📍 第二拍|2026/07/21|1,870萬|33.42萬/坪|部分點交|流標
📍 第三拍|2026/09/08|1,497.54萬|26.76萬/坪|部分點交|目前拍次
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【環境特徵】綠意山景優質住宅區
📌 街道氛圍: 位於安祥路靜巷內,遠離市區喧囂,享有山景寧靜且治安良好之離塵不離城居住質感。
📌 建築風格: 社區規劃完善之整體美墅,屋齡約20年,維持優良整體外觀與整體社區物業管理。
📌 綠地分佈: 社區內綠化率高,四周緊鄰自然綠意與山景,極適合喜愛自然寧靜之買方。
━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】安坑整體生活圈升級
📌 土地使用分區: 丙種建築用地與周邊綠地公設,居住密度低,土地持有高達109.19坪。
📌 未來發展潛力: 受惠於安坑輕軌通車及祥和快速道路,縮短往返台北市區及新店市區之車程。
📌 稀缺性: 安祥路區段少見百坪大土地持分之透天別墅,市場供給有限。
━━━━━━━━━━━━━━
【案件特色】低總價入住百坪大地坪別墅
🎇 擁有一筆高達 109.19 坪的大土地坪數,價值感十足。
🎇 含約 19.89 坪使用空間大的1樓增建,實用使用面積大幅提升。
🎇 享有多重停車位公設空間與點交車位,停車免煩惱。
━━━━━━━━━━━━━━
【優勢與亮點】 三拍價格大幅低於市價行情
🏆 拍賣價格大幅降價,第三拍底價降至 1,497.54 萬,取得成本相當優勢。
🏆 本坪透天物件以土地計價,單價極具競爭力,未來具資產保值效應。
━━━━━━━━━━━━━━
【注意事項】
⚠️ 增建部分(6268建號,約19.89坪)未辦理保存登記,拍定後雖點交但有被列管或舉報拆除之潛在風險。
⚠️ 社區管理中心及部分公設土地拍定後不點交,且土地共有人依法享有優先承買權(若有共有人主張優先承買可能影響全案取得)。
⚠️ 部分山坡地保育區林業用地依土地法規定不得移轉予外國人。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第三拍
💰底價 : 1,497.54萬
💰單價 : 13.71萬/坪(依透天規則以土地109.19坪計算:1497.54萬 / 109.19坪)
💰實價均價: 33.0萬/坪(未扣除車位,透天類型以土地坪數計價)
💰與實價價差比率: (13.71 - 33.0) / 33.0 = -58.45%
💰狀態評估: 目前第三拍底價顯著低於周邊實價登錄土地單價行情,具備極高之價差安全邊際。
━━━━━━━━━━━━━━
【潛在利潤空間】
📌 依周邊透天實價行情(土地每坪約33萬,總價約1,802萬)計算,若以三拍底價1,497.54萬拍定,帳面獲利空間預估可達 300 萬以上。
📌 預估租金投報率約可達 20.3%。
━━━━━━━━━━━━━━
【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 追求大使用空間、偏好山景寧靜生活之換屋族、退休族或預算有限之透天別墅愛好者。
🎯 買方痛點: 市區透天總價過高無法負擔;擔心法拍屋增建被拆除風險與部分公設不點交之法務問題。
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