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0916【中豐路三層透天】平鎮市中心商業區大地坪透天厝
【基本資料】
📍 類型：透天
📍 地址：桃園市平鎮區中豐路5號
📍 結構：RC造
📍 樓層：1-3層/共3層（另有4樓增建）
📍 屋齡：約48年（完工日：67年8月30日）
📍 土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫）
📍 用途：住商用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：160.4萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：36.83坪
▶️ 主建坪：32.78坪
▶️ 附屬坪：4.05坪
▶️ 增建坪：37.28坪
▶️ 土地坪：17.31坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：中壢火車站前商圈、新勢公園商圈
✅ 學校：義興國小、新明國中、平鎮高中
✅ 政府機關：平鎮區公所、戶政事務所
✅ 醫院：壢新醫院（聯新國際醫院）、中壢天晟醫院
✅ 藥局：屈臣氏、康是美、連果健保藥局
✅ 公園：新勢公園、老街溪親水公園
✅ 賣場：家樂福中原店、大潤發中壢店
✅ 大型百貨：遠東SOGO中壢店
✅ 超市：全聯福利中心
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通：捷運老街溪站（A22）、中壢火車站、公車中豐路站、台66線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 本件為債務人與家人自住使用，拍定後點交。
📢 第1460號建號為未辦保存登記之增建（約37.28坪），拍定人無法辦理所有權登記，且有被拆除或遭他人主張權利風險（部分使用鄰地）。
📢 本件為變價分割共有物，全體共有人均有依相同條件優先承買之權，共有人數眾多，通知優買須耗費時間。
📢 無查得非自然死亡（凶宅）等特殊情事，都市計畫為商業區，欠繳水電管理費等由拍定人自行洽商解決。
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【他項權利】債權總額:390萬
📌 平鎮區農會，390萬，98.05.27
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/08/05｜1,002.0萬｜57.9萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/9/16｜801.6萬｜46.3萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第三拍｜預估拍次｜641.3萬｜37.0萬／坪｜點交｜八折降價
（註：本案為透天物件，每坪單價嚴格依「土地坪數17.31坪」進行計算）
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【環境特徵】平鎮核心地段與成熟商圈
📌 街道氛圍： 位於平鎮主要幹道中豐路上，車流量大，具備優質店面效應與熱鬧商圈氣氛。
📌 建築風格： 傳統三層樓透天厝，含頂樓增建使用空間大，商業區效益顯著。
📌 綠地分佈： 鄰近新勢公園與老街溪河岸步道，提供優質綠意休閒空間。
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【地段價值】商業區高地價值與未來潛力
📌 土地使用分區： 商業區（中壢平鎮都市計畫），土地價值極高且具備未來高強度開發或都更改建效益。
📌 未來發展潛力： 緊鄰中壢火車站與捷運站點，隨區域鐵路地下化與站前再開發，增值空間大。
📌 稀缺性： 市中心正路邊高地價商業區透天，釋出量少，具高度資產保值性。
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【案件特色】高效益商業區土地透天
🎇 正中豐路邊，商業區土地17.31坪，價值極高
🎇 擁有37.28坪大面積增建，使用空間足足翻倍
🎇 車水馬龍成熟商圈，適合辦公、店面或出租收益
🎇 拍定後點交，使用權利明確
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【優勢與亮點】 正路邊大地坪商業區透天
🏆 土地分區為高容積商業區，資產保值性與改建開發潛力極佳。
🏆 附帶大量增建面積，實用空間大，室內規劃彈性高。
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【注意事項】
⚠️ 增建建物（1460建號）未保存登記且占用鄰地，有被拆除或遭主張權利之風險。
⚠️ 案件為「分割共有物」，全體共有人享有優先承買權，取得產權可能需要較長等待時間。
⚠️ 應注意透天屋齡較高（約48年），後續可能需負擔較多修繕或整理費用。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 801.6 萬元
💰單價 : 46.3 萬／坪（依土地坪數計算）
💰實價均價:(未扣除車位) 56.0 萬／坪（依周邊半徑500公尺內屋齡38～58年透天店面近一年成交土地均價計算）
💰與實價價差比率: (56.0 - 46.3) / 56.0 = 17.32%
💰狀態評估: 第二拍以土地單價 46.3 萬/坪相較周邊市價 56.0 萬/坪已有約 17.32% 之折價優勢，總價僅 801.6 萬，價格已落入合理置產安全邊際區間。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面價差空間：若以周邊透天土地行情 56.0 萬/坪估算（總市值約 969 萬元），第二拍底價 801.6 萬取得之潛在帳面獲利空間約 167.4 萬元。
📌 預估租金投報率：平鎮中豐路整棟透天改裝或整棟出租行情約每月 2.5 萬至 3.0 萬元，以二拍底價取得計算之預估毛租金投報率約 3.7% ~ 4.5%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 尋求中壢平鎮市區低總價店住合一之自營商、長期看好商業區土地危老重建價值之投資人、共有人家族成員。
🎯 買方痛點: 共有物分割優先承買權等待期長、增建部分佔用鄰地之潛在糾紛、老舊透天水電結構翻新成本。
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