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桃園商用地產顧問 三峽鳶山步道旁景觀優勢農林地

本案是位於新北市三峽區中埔段、緊鄰鳶山步道旁的景觀林業用地。 這是一塊兼具政策轉型紅利與高端休閒資產配置特性的土地。在目前的商用地產市場中，滿足以下三個條件的物件餅不多見： 第一，具備開闊的等高線景觀優勢，周邊已有鳶山景觀咖啡、長春園賞螢步道等成熟的休閒產業聚落。 第二，在《國土計畫法》新北市報部版規劃中，本案正式登載劃設為「農業發展地區第三類」，這提供給買方明確的法規軌跡與未來開發的潛在彈性。 第三，直線距離 750 公尺內即是中正路二段的大埔生活圈，全聯福利中心與基礎生活機能皆在短車程範圍內。這是一座保留原始林相、卻與市區機能緊密相連的景觀資產。 取得這土地後，可立即透過以下三種型態進行資產運作： 首要方式是作為高資產族群的租稅規劃工具，大面積林業用地在合法變更與繼承配置上具備強大的稅務優勢。 其次，由於土地緊鄰鳶山登山步道，買方可依據山坡地保育區法規，規劃低密度的私人休閒莊園、林下經濟示範區，或是結合周邊觀光人潮進行景觀休閒體驗的產業延伸。 第三，由於土地現況由 9 筆地號組成，等高線海拔分佈明確，買方在實務規劃上，不論是整體低密度開發，或是依照個別地號進行階段性的維護與用途申請，都擁有高度的進退彈性。 我們主動揭露一項市場客觀事實：依據內政部實價登錄數據，同地段（中埔段）在 113 年 8 月曾有一筆 689.4 坪的土地以單價 0.43 萬元/坪成交，本案目前的開價換算每坪單價約 0.76 萬元，在純粹的金額數據上確實高於該筆大面積交易。 然而，這正是本案埋下伏筆的關鍵：實價登錄同時顯示，同段 192-6 地號的畸零地交易單價高達 0.81 萬元/坪。本案在接近 2,000 坪的巨型面積條件下，單價不僅低於畸零地，且其地理位置正坐落於鳶山登山步道的核心觀光軸線上，這是實價登錄上其他深山隱蔽土地完全無法比擬的景觀價值。 更重要的是，我們翻開直轄市國土功能分區公開展示資訊系統，新北市報部版已將本案地號（如中埔段 228-6 等）明確劃定為「農業發展地區第三類（農3）」，這項由政府主管機關認證的法規身分，就是買方未來資產增值最實質的法律依據。    

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