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0615【將捷家和】輕軌安康站 10年新大樓 平面車位
【物件資料】
🎈社區:將捷家和
🎈門牌:新北市新店區安和路一段23號18樓-3
🎈樓層:18樓/共18層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪18.11坪【集合住宅】
🎈附屬坪2.32坪
🎈停車坪10.64坪(B2編號257號)
🎈公設坪8.8坪
🎈土地坪:3.84 坪【114年公告現值：185000元/㎡】合計：12.71㎡
🎈點交情形:不點交(第三人劉○秀提出不動產借名登記契約書稱其為實質所有權人，債務人僅為登記名義人)
🎈拍賣原因:《拍賣抵押物》
🎈投標地點:台北 法院
🎈實價登錄:同棟大樓成交均價(57.96萬/坪)
🎈第三拍預估:1,417萬(35.5萬/坪)
🎈前手交易:111年9月 1750萬元(43.9萬/坪)
🎈前手交易格局:2房2廳1衛
【生活機能】
✅新店吉安公園, 260公尺，步行4分鐘
✅中信高級中學, 350公尺，步行6分鐘
✅新店區柴埕市民活動中心, 400公尺，步行6分鐘
✅五一八生活百貨 安康店, 300公尺，步行5分鐘
【交通機能】
🚘輕軌安康站，130公尺，步行2分鐘
新店安坑核心捷運宅「將捷家和」，下樓即是陽光運動公園站！本案為稀有18樓頂樓景觀戶，結構安全、無自然死亡。第三拍底價僅 1,417 萬，對標同社區市價逼近 6 折，套利空間巨大。適合長期置產、改造成質感住宅坐享資產增值與穩定被動收入，黃金轉折點，搶先卡位新店精華增值圈！
一、環境特徵：捷運生活圈與高質感水岸綠意
📌 街道氛圍： 物件位於安和路一段，為安坑地區進入新店市區的咽喉重鎮。周邊街道規劃完善，生活機能與商業氣息濃厚。由於地處高樓層（18樓），能有效隔絕低空噪音，兼具繁華便利與居家寧靜。
📌 建築風格： 知名品牌建商「將捷建設」打造，社區名稱「將捷家和」，屋齡僅約 10 年，在區域內極具屋齡竞争優勢。外觀採取當代簡約的美學設計，基座大器、公共設施維護良好，整體社區質感定位為區域指標輕豪宅。
📌 綠地分佈： 緊鄰高達 20 萬坪的「陽光運動公園」，過個馬路即可享受新店溪畔的大片綠地、自行車道、櫻花步道與運動設施，綠意環繞，生活休閒條件頂標。
二、地段價值：捷運出站即到家的核心資產
📌 土地使用分區： 本案基地坐落於第三種住宅區。該分區具備高度的居住環境相容性與資產保值特質，在整體新店與安坑地區屬於發展成熟且價值穩定的建築用地。
📌 未來發展潛力： 伴隨安坑輕軌全面通車，捷運紅利正持續發酵，本社區下樓就是「K8 陽光運動公園站」，一站即達十四張站轉乘環狀線，直進雙北市中心。周邊新案、央北重劃區的比價效應帶動下，房價推升力道強勁。
📌 稀缺性： 本案為社區內極為稀有的18樓頂樓戶，擁有開闊的無遮蔽視野、通風採光絕佳，且「將捷家和」近年釋出量極低，小坪數附帶 B2 平面大車位（停車坪數 10.64 坪）的物件在二手市場更是奇貨可居。
三、 生活機能：500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
下樓即是安坑輕軌 K8 陽光運動公園站，開車 3 分鐘可上中安大橋、新北環快，聯外有國道三號安坑交流道，南來北往四通八達。
明星學區
鄰近優質學區新和國小、安坑國小與及人中學，擁有完善的文教網絡，上下學便利。
百貨市場
周邊步行 5 分鐘內即有全聯福利中心、傳統早市、安康路商圈與眾多餐飲商家，日常採買與餐飲機能成熟。
醫療機構
鄰近耕莘醫院安康分院、新店慈濟醫院以及多家連鎖優質牙醫、中醫與小兒科診所，醫療資源十分完善。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
本案社區「將捷家和」近一年實價登錄之市場成交均價落在 58 ~ 62 萬/坪。本分析謹慎採用 60 萬/坪 作為基準市場均價進行利潤回推。
💡 單價計算基礎： 依據資料來源中[謄本]之登載，本案總坪數為 39.87 坪（內含主建物 18.11 坪、附屬建物 2.32 坪、公設 8.8 坪、停車坪 10.64 坪）。
1. 價差比率預估表（以市場均價 60 萬/坪為基準）：
拍次
總價底價
預估單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍
2,212 萬
55.48 萬/坪
讓利 7.5%
接近市場行情，且筆錄不點交（流標）
二拍
1,771 萬
44.42 萬/坪
讓利 26.0%
具備誘因，惟市場持續觀望不點交風險（流標）
三拍
1,417 萬
35.54 萬/坪
讓利 40.8%
目前拍次！單價跌破4字頭，利潤空間徹底引爆
2. 潛在利潤空間：
📌 帳面獲利空間： 若以三拍底價 1,417 萬驚喜進場，對標同社區市場價值（39.87 坪 \$ 60 萬 = 2,392 萬），潛在帳面套利利潤空間高達 975 萬！每坪單價僅 35.54 萬，相當於市場行情打 6 折，具備極強的抗跌安全邊際。
📌 租金投報率： 捷運宅加上新店就業人口紅利，本案兩房加車位的格局在租屋市場極受歡迎。預估每月保守租金可達 2.8 ~ 3.2 萬元，若以三拍底價購入，預估毛投報率高達 2.4% ~ 2.7%，是非常亮眼的被動收入資產。
3. 風險評估與筆錄要點（案號：113速130163）：
📌 點交情形：【建物及停車位拍定後均不點交】
不點交原因： 筆錄記載第三人劉○秀在場，並提出「不動產借名登記契約書」，主張其為實質所有權人，目前基於此關係占有使用建物及 B2 停車位（編號257號）。
📌 現況說明：
本案經法院函查主管機關，確認無非自然死亡（非凶宅）、無火災、非列管海砂屋與地震受損屋，屋況產權安全度高。
拍定人需自行查明有無積欠大樓管理費，可委託代標公司與管委會洽商解決。
📌 專家建議：
🎯 黃金進場時機：把握第三拍精準布局！
本案雖然因為「借名登記契約」導致法院不點交，但這也是房價能夠殺到 35.54 萬/坪（近乎 6 折）的結構性原因。對於精通法拍法律流程或具備專業處理能力的投資人而言，這正是創造超額利潤（Alpha）的黃金機會。
出價策略： 三拍底價利潤已接近千萬，極具吸引力。建議投標人提前準備法律排拆配套方案，並於第三拍時以「底價加價 2% ~ 4%」的精準策略切入，在兼顧不點交風險之餘，一舉收下這座捷運高樓增值金磚！
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土城房地王游心伶 合謙上謙城全新景觀三房平面車位
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⭐ 型態：電梯大樓（合謙上謙城）
⭐ 地點：土城區青和街
⭐ 樓層：12 樓（景觀視野佳）
⭐ 方位：朝東
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⭐ 登記坪數：41.1 坪
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⭐ 售價：2,588 萬
🔴 開價 ≠ 成交價
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