房地合一稅詳解
住商小張
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2017-07-04 16:21:50
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紛擾台灣房市多時的房地合一稅終於在104年6月5日三讀通過了,不過以後售屋後的獲利稅就變的有些複雜,因此小張做了這個影片跟大家詳細介紹一下什麼是房地合一稅,以及它的前身財產交易所得稅,希望能讓大家更快速的釐清房地合一稅,當然,有一些特例還是會讓人有些模糊,這部分再歡迎您個別來信或留言,小張再來為您解答!
房地合一稅影片版:從此進入
原本財產交易所得稅課徵建物漲價稅;
土地增值稅課徵土地漲價稅金。
房地合一稅是由財產交易所得稅演變而來,
再與土地增值稅合併,並讓奢侈稅停徵。
在意義上,土地增值也已經是實價課稅了!
而是否適用新制很簡單,問自己上圖兩個問題,
一項不符就必須用新制房地合一稅!
因為房地合一有上述日出條款,之前購買的房子仍用舊制,
所以未來財交稅會與房地合一並行相當長的時間,
因此我們來先從財交稅開始了解。
財交稅條文裡面的算法是第一種,
用總獲利乘上房地比為課稅值,
但因之前房產交易未透明化,買價常年久不可考,
因此當時才會有第二種變通的課稅方法,
所以有實價登錄以後,只要買價能查詢,
其他如法拍取得、銀行房貸仍有當時購買紀錄也都算可查詢,
現在幾乎都回歸到第一種的算法了。
我們先看買價不可考的第二種算法:
其中房屋交易所得交易標準各縣市不同,
可上各縣市稅捐處網站查詢。
另外請注意計算出來的「課稅值」並非稅金,
而是併入你當年的年所得後再依稅率級距課稅!
這是第一種買價可查詢的算法,重點在於因為舊制中,
土地漲價已由土增稅課走了,
所以財交稅只是徵建物獲利的部分,
因此可乘上一個房地比的比例,
將其中建物的獲利拆算出來。
房地比就是房屋現值在整個房地現值中所佔的比例
而房地合一稅的計算其實更單純,
因為稅率你也可以馬上知道並事先計算,
不像財交稅是併入年所得,多了一些不可預期性。
計算公式如上,其中售屋必要支出中還可以扣除契稅,
而土地漲價總額是土增稅的課稅值,
因房地合一後土增稅仍要另行繳納,
所以這裡先讓你扣掉土增稅的課稅值,
但是這是一個詐騙手法,一方面房地合一是課實價獲利,
但他讓你扣的土地漲價總額是公告現值!
所以土地獲利也已經實質上是實價課稅了,
而另一方面,你發現了嗎?你未來售屋賠錢,
土地增值稅還是要繳!
算土地漲價總額,
首先你要去當地地政事務所調閱你家的謄本,
看土地部分,有土地標示部與土地所有權部兩張。
土地公告現值在土地標示部這一張裡
前次移轉則在土地所有權部這一張中,
而買屋當年的物價指數則可去稅捐處網站查詢,
或看此連結 台北市稅捐處物價指數查詢
房地合一的課稅值算出來後,再依表查詢稅率,
其中注意繼承部分,除了繼承的持有年限可以合併計算以外,
另外有一個容易被忽略的地方,
就是繼承後,你的取得成本就變成繼承該年的公告現值了,
這數字會遠低於市價,
因此未來若有想要出售,稅的金額會很重,
這也是變相的偷偷漲了用房地產當遺產的遺產稅。
所以未來遺產的規劃可能要有所調整。
最後看一下例子,
其實大家對房地合一稅都很恐慌,
其實這個稅只要靜下心來想一想,就知道沒甚麼大改變,
首先這是獲利稅,
而之前也已經有財產交易所得稅在課了,
而房地合一將其從所得稅中獨立出來,
放兩年後不管你賺多少,都只有20%的稅率,
可是以前併入年所得,
若真是高利潤不管你放幾年,最高都是40%稅率的!
而若以小老百姓的房屋交易,
獲利你可以扣裝修費、服務費,還可以扣契稅,
實際上扣出來跟以前差別也不會很大,
而且,沒賺錢就不用繳稅優!
小張其實不太懂這個稅有什麼好害怕的?
這部分歡迎參考小張同事製作的 房地合一試算全攻略
這應該是現在你可以看到最詳細的各種案例試算,
可以實際比較新舊制的差別^^
所以我們今天就介紹到這邊,有問題歡迎留言或來信,小張都很歡迎喔!