公館台大台電大樓商辦  中正買屋 / 中正買房 - 公館商圈住辦~面台大校區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3800 萬
參考單價：93.57 萬/坪
地址：台北市中正區羅斯福路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：學士大廈
格局：開放空間
總坪數：40.61 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.877 坪
附屬建物面積：3.103 坪
共同使用：5.626 坪
土地面積：4.01 坪
樓別/樓高： 8樓 / 12樓
屋齡：40 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：銘傳國小、台灣大學
鄰近公園：文盛公園
生活機能：水源市場、公館商圈
附近交通：捷運公館站，捷運台電大樓站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於公館核心商圈，緊鄰台灣大學及捷運站，生活機能成熟。 2. 租金穩定：目前處於穩定收租狀態，且大樓具備外牆廣告效益，可增加額外收益。 3. 管理完善：社區有專人管理，包含信件、包裹代收及垃圾清運，居住或辦公安全性高。 4. 樓層視野：8 樓位於 12 樓總樓層之中間偏上位置，通常能獲得較佳的採光與通風。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡已達 40 年，可能涉及較高的維修成本或未來銀行貸款成數限制。 2. 單價偏高：參考單價每坪約 93.57 萬元，在該屋齡段屬於高價區段，需審視性價比。 3. 用途混合：住辦型態可能導致社區居住純粹度稍低，且涉及稅務與貸款政策與純住宅不同。 4. 無車位：總坪數未包含車位，在台北市中心停車問題將是長期生活或投資管理的挑戰。
機會 (Opportunities)	1. 重劃潛力：位於台北市精華地段且屋齡高，若日後參與老宅重建，土地價值與未來增值空間可觀。 2. 租戶市場：鄰近大學與商圈，對學生、教職員或小型創業者有穩定承租需求。 3. 資產配置：作為置產型標的，可用於分散現金部位，透過租金流與潛在資本利得獲利。
威脅 (Threats)	1. 景氣波動：高單價物件在利率波動期間較難脫手，流動性可能不如低總價或新大樓。 2. 維護支出：隨著屋齡增加，電梯、管線等公共設施維修費用可能上升，影響淨報酬率。 3. 政策風險：住辦用途若涉及居住人數申報或未來稅制調整（如房地合一），持有成本可能改變。 4. 資金壓力：高單價與高總價要求購屋者具備較強的購屋資格與資金調度能力。

物件評論

這件標的非常適合以「投資」為主要目的的買家，或是需要**居家辦公（居家兼辦公室）**需求的族群。

值得購買的理由：

核心地段稀缺性：公館商圈與台大校區旁，具備極高的土地價值與穩定需求，是台北市抗跌能力較強的地段。
現金流穩定：現況有穩定租約與廣告收益，對於追求租金回報的投資人而言，能提供即時的現金流。

需要謹慎考慮的因素：

屋齡與貸款：40 年屋齡可能影響貸款成數與年限，且高單價意味著總價較高，需評估自備款與月繳壓力。
使用性質：由於是住辦，若您計畫純粹作為自住家庭住宅，需考量社區混合使用的便利性（如電梯共享、人員複雜度）及稅務問題。

結論： 若您擁有較充裕的購屋資金，且能接受高單價與老舊建築的潛在維護成本，此物件在長期持有與土地價值上具備潛力；但若您追求低總價、新穎住宅或純自住環境，則建議多比較同區域其他標的。

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