中壢店面中原大學  中壢買屋 / 中壢買房 - 桃園土地專家張聖諺正中山東路黃金店面+32間收租套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：8880 萬
參考單價：81.19 萬/坪
地址：桃園市中壢區中山東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 32房(室) 2廳 34衛
總坪數：109.37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：87.03 坪
附屬建物面積：22.34 坪
土地面積：38.72 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：19 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物業 SWOT 分析

面向	內容
優勢	黃金地段：位於桃園市中壢區中山東路，屬於原商圈核心地帶，具備穩定的車潮與人潮基礎。收益潛力：持有 32 間套房，若維持滿租，可創造相當可觀的持續性租金收益。資產多元：結合店面與住宅用途，具備多種資產屬性，抗風險能力相對較強。總坪數大：總面積約 109.37 坪，屬於大規模投資標的，有助於分散單一租戶風險。
劣勢	總價高昂：總價高達 8,880 萬元，資金門檻高，對買家財力與貸款能力要求極高。單價評估：參考單價約 81.19 萬元/坪，在 19 年屋齡的建築中屬中高價位，需仔細衡量租售比。管理複雜：32 間套房涉及 34 間衛浴，住戶多、流動性大，日常維護、清潔與租務管理將耗費大量精力。設施限制：標註總坪數不包含車位，對於商圈居住人口可能需依賴外部停車資源。屋齡因素：19 年屋齡接近高齡化門檻，隨時間推移，修繕與更新設備的成本將逐漸增加。
機會	租金穩定性：成熟商圈對租賃需求旺盛，尤其是靠近學校或通勤幹道，較易保持高出租率。資產配置：對於尋求長期被動收入與資產保值的投資客，此標的提供了一個多元化的配置選擇。區域發展：中壢及鄰近平鎮區域發展持續，隨著交通建設與商業升級，租金與房價具長期支撐力。融資策略：若資金運用得宜，可利用此資產進行槓桿操作或再融資，擴大投資版圖。
威脅	市場空窗：32 間房間若同時面臨高空置率，將嚴重影響現金流，甚至導致虧損。維修風險：高樓層透天建築隨屋齡增加，水電、結構及公共設施老化的風險隨之升高。政策變數：政府對租賃市場或房產稅制若有任何調整（如囤房稅），可能影響獲利空間。流動性風險：總價高昂導致買賣循環較慢，急需用錢時可能難以快速脫手變現。

物件評論

這是一筆高門檻的投資型購屋計畫，適合尋求穩定被動收入且資金充沛的專業投資者，而非以自住為主的購屋者。

建議購買理由： 物件位於成熟商圈核心，地段優勢明顯，配合 32 間房產結構，若經營得宜，具備打造穩定現金流的潛力。對於長期資產配置而言，此類混合用途的大坪數建物在市場上具備一定的稀缺性。

主要考量事項： 首先，總價接近 8,900 萬元，需確認買家的資金調度能力與貸款成數。其次，32 間房產的管理成本與維護壓力不容小覷，買家需評估是否具備專業管理團隊或將委託管理，並確認屋況（19 年屋齡）是否隱含高額修繕費用。最後，建議實際查核目前出租率與租金收益，計算投資報酬率（ROI），確保單價與租金回報相符，以免購買高價但低產出的資產。

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