SOGO百貨大樓中壢  中壢買屋 / 中壢買房 - 桃園土地專家張聖諺 SOGO金店面+平面車位鑫聖地產

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3780 萬
參考單價：98.26 萬/坪
地址：桃園市中壢區九和三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：雅典宮廷
總坪數：38.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.9 坪
附屬建物面積：0.8 坪
共同使用：2.48 坪
其他面積：11.29 坪
樓別/樓高： 1樓 / 15樓
屋齡：27 年
法定用途：一般零售業
形式/類型：商用/ 電梯大樓
車位：坡道平面式

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2500 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 黃金樓層與位置：位於 1 樓（店面），在 15 層樓的高樓住宅大樓中，具備極佳的展示性與臨街人車動線，有利於零售業態。 2. 附贈車位：交易包含一個坡道平面車位，對於商業經營或未來轉手皆具附加價值，且總坪數不含車位，代表單位面積實用。 3. 總坪數適中：38.47 坪的空間適合規劃為多種零售用途，且管理費僅 2,500 元/月，持有成本相對較低。 4. 價格合理：參考單價約 98.26 萬/坪，在桃園中壢核心區域屬於可接受的商業物件價格區間。
劣勢	1. 屋齡較老：屋齡已達 27 年，可能面臨銀行承貸年限縮短（例如僅能貸 20-25 年）或貸款成數調整，增加融資難度。 2. 建築設施老化：隨著屋齡增長，公共設施、管線或外觀可能已有磨損，需評估未來修繕或整修預留預算。 3. 社區型態混合：電梯大樓含住宅，店面可能僅為底層，非純商業區，人流動線可能受住戶生活習慣影響。
機會	1. 租金收益潛力：一樓店面在成熟社區與商圈（近南勢中壢商圈）通常具有穩定的租金回報率。 2. 區域發展：中壢區擁有完善的捷運與交通建設規劃，長期而言有助於資產增值。 3. 裝修改造：老屋具備重新規劃內部格局與裝潢空間的彈性，可依據現代經營需求進行改造以提升競爭力。
威脅	1. 景氣與競爭：商業不動產受經濟環境影響較大，且中壢區域商圈競爭激烈，需考量周邊同業或新興購物中心的影響。 2. 維護風險：高樓層電梯大樓若管理不佳，27 年房產可能產生漏水或結構問題，影響店面使用或租戶意願。 3. 融資限制：27 年屋齡物件在銀行貸款審批上可能較嚴格，若貸款不成，需準備較多自備款。

2. 物件評論

購買建議：值得列入優先考量清單，但需確認貸款條件。

此物件對於經營實體店面者而言，具備「一樓位置」與「附贈車位」兩大核心賣點，能顯著降低後勤運輸與顧客停車的門檻。然而，27 年的屋齡是主要隱憂，不僅影響未來的貸款年限，也可能涉及較高的整修成本。

若您打算自購經營或長期出租，此地段與價格搭配車位的條件頗具吸引力；但若您高度依賴銀行貸款且預算緊湊，建議在簽約前務必確認銀行對於屋齡的成數核貸標準，並將潛在的裝修維護費用納入總成本計算，以確保投資效益。

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