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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：23.21 萬/坪
地址：桃園市楊梅區青山二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：曼哈頓
總坪數：34.381 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.235 坪
附屬建物面積：3 坪
共同使用：6.146 坪
土地面積：6.13 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 15樓
屋齡：31 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 電梯大樓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：埔心國小
鄰近公園：埔心牧場
生活機能：補新市場
附近交通：幼獅交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與人流：鄰近幼獅工業區與交流道，聚集大量產業勞工消費力，店面具穩定客源。 2. 功能規劃：一樓作為店鋪可創造現金流，二樓設有房間與衛浴，提供「下店上居」的便利居住環境。 3. 生活機能：毗鄰埔心市場、埔心牧場及國小，生活機能成熟，適合自住兼營商。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡已達 31 年，可能面臨建物老舊、維修成本增加或貸款條件較嚴格的狀況。 2. 缺乏車位：坪數不包含車位，對於商業使用而言，顧客及員工停車需求較難滿足，是重大缺點。 3. 單價考量：參考單價近 23.21 萬/坪，對於老舊商業大樓而言，單價略高，需評估未來增值空間。
機會 (Opportunities)	1. 產業發展：周邊幼獅工業區若持續擴充，將提升店面租賃或營運的潛力。 2. 自用省錢：若選擇自營，可省去通勤時間與額外租屋成本，發揮土地與建物最大效用。 3. 投資收租：可維持一樓收租、二樓自住，或整棟出租給特定族群，獲取長期穩定收益。
威脅 (Threats)	1. 銀行評估：老屋可能導致貸款成數降低，增加購屋者自備款壓力。 2. 景氣波動：消費客群依賴工業區勞工，若景氣反轉或產業外移，將影響店面營收。 3. 維護成本：隨著屋齡增加，公共設施或內部裝修可能需高額整修費用，影響淨收益。

2. 物件評論

購買建議：值得列入考慮，但需謹慎評估屋況與用途。

此物件位於桃園楊梅的幼獅工業區核心地帶，具備「店面 + 住宅」的複合型優勢，非常適合需要「自住兼營商」或「長期收租」的買方。最大的賣點在於其穩定的潛在客群與生活機能，能同時滿足經營與居住需求。

然而，買家在決策前應特別注意以下兩點：首先是 31 年的屋齡，建議聘請專業驗屋師檢視建物結構與管線狀況，並確認貸款成數是否符合預算；其次是 無車位 的問題，這對於商業店面可能是致命傷，若您的生意客群或員工需要停車，需評估周遭是否有足夠的公共停車空間。若您能以此單價談進合理的總價，並確認貸款無虞，此物件將是兼具實用性與投資價值的標的。