台南新光三越府緯街上
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台南新光三越府緯街上商業區有市店面
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：6000 萬
- 參考單價：115.03 萬/坪
- 地址：
台南市
中西區
府緯街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：52.16 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：52.16 坪
- 土地面積：33.92 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：38 年
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：商用/ 店面
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地段極佳：位於台南中西區精華商業區，鄰近新光三越，人潮與商機穩定。 2. 租約穩定：二樓目前已有承租戶，月收約 2.8 萬元，提供基礎現金流。 3. 維護狀況佳：109 年曾重新整修水電路，降低短期維修成本。 4. 空間規劃好：1 樓店面加 2 樓四房，進出獨立，適合經營或自用。 |
| 劣勢 | 1. 投資報酬率低：年租金報酬率約 0.56%，遠低於一般商業投資標準（通常需達 2-3%）。 2. 屋齡較高：38 年屋齡，未來銀行貸款審核可能較嚴，或需自備款較高。 3. 無車位配套：總坪數不含車位，對於商業使用或訪客可能造成不便。 4. 持有成本高：商業用地稅率與房地產持有稅通常高於住宅。 |
| 機會 | 1. 資產增值潛力：府緯街屬於台南核心發展區，若遇區域重劃或建設，房價可能有上漲空間。 2. 使用彈性：若買方有意自用或重新裝潢，可提升租金收益或自用便利性。 3. 租賃合約承接：直接接手現有租約，可避免短期招租的空窗期與風險。 |
| 威脅 | 1. 承租風險：未來租約到期後，承租人續租意願或租金水準可能下降。 2. 老舊建物折舊：38 年建物結構價值隨時間遞減，可能影響未來轉手流動性。 3. 市場波動：商業不動產受景氣影響較大，若經濟下行，租金與轉售價值皆可能受壓抑。 4. 法規限制：商業區建築若有違建或增建問題（如特色說明提及之增建滿），可能涉及罰則或拆遷風險。 |
2. 物件評論
此物件屬於「地段優異但報酬率偏低」的商業資產，是否值得購買取決於您的購屋目的：
若您主要考量長期資產保值或自用需求，此物件值得列入考慮。台南中西區府緯街屬於核心地段，不易跌價，且水電近期整修過，自住或長期持有成本相對可控。
然而，若您預期靠租金回報來回收成本，此物件則需格外審慎。每個月 2.8 萬元的租金相對於 6,000 萬元的總價，年報酬率僅約 0.56%，甚至不如定存，投資回本週期極長。此外，38 年屋齡對銀行貸款條件及未來轉手流動性均構成潛在限制。建議買房者優先評估自身資金狀況及對該地段未來增值的預判，不宜單純以現金流邏輯作為買進依據。
問與答
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陳絲瑜(仲介，收取服務費)
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