台南美美房屋善化國  善化買屋 / 善化買房 - 台南美美房屋貝森朵夫2收租7套房透天A

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1268 萬
參考單價：22.67 萬/坪
地址：台南市善化區牛庄地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 7衛
總坪數：55.93 坪 (不含車位面積)
主建物面積：52.33 坪
附屬建物面積：3.6 坪
土地面積：40.6 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
鄰近學校：茄拔國小.善化國中.善化國小.善化高中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局優勢：7 房 7 衛設計，且每間套房皆配有陽台與對外窗，通風採光良好，極適合大家庭或投資出租。 2. 性價比高：總價 1268 萬元，參考單價約 22.67 萬/坪，在台南善化區具價格競爭力，屋齡 11 年亦屬次新。 3. 持有成本低：管理費每月僅 1200 元，相對於多房產或透天大樓負擔輕。 4. 環境寧靜：社區環境優美且有公園，生活機能包含市場與超市，步行即可滿足日常需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 空間分配緊湊：總坪數 55.93 坪需容納 7 間房，平均每間使用坪數有限，自住舒適度可能不如傳統小家庭住宅。 2. 停車配套不足：車位未包含在總坪數及總價內，需另行每月承租，增加長期持有成本與不便。 3. 屬性特殊：多房投資型格局，未來轉手時，目標買家族群較窄，流通性可能低於一般住家。
機會 (Opportunities)	1. 學區租屋需求：鄰近茄拔國小、善化國高中，學生與家長租屋需求穩定，有利於產生持續租金現金流。 2. 區域增值潛力：善化區為台南發展熱區，長期持有具備資產增值空間。 3. 現金流規劃：若以出租為主，7 房設計能提供分散風險與穩定收益的可能。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：房市或租屋市場若遇寒流，可能影響租金回報率及後續轉手價格。 2. 維護成本增加：屋齡已達 11 年，未來可能面臨管線更新或設備維修，需預留維護預算。 3. 停車風險：外部承租車位若受周邊供應影響，可能會增加成本或影響租約穩定性。