宜蘭透天厝  員山買屋 / 員山買房 - 獨家☀️員山雷公埤-藏風聚氣好宅【宜蘭農舍透天】

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1450 萬
參考單價：45.31 萬/坪
地址：宜蘭縣員山鄉永廣路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：32 坪 (不含車位面積)
主建物面積：32 坪
土地面積：85 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：41 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近公園：雷公埤
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 土地持分大：建地達 85 坪，在宜蘭縣鄉區屬於較大的土地持分，具長期資產保值潛力。 2. 環境資源：鄰近雷公埤公園，周遭有湧泉與竹林，景觀優美，生活氛圍寧靜。 3. 價格優勢：總價 1450 萬對應 85 坪土地，若以土地單價評估，性價比尚可，適合看重土地持有者。 4. 空間彈性：內部格局開放，適合規劃為民宿、工作室或進行整體重建。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過老：屋齡已達 41 年，結構安全性與管線老舊問題需專業勘驗，且可能面臨貸款成數降低。 2. 格局不符需求：現況為 0 房 0 廳僅 1 衛，非傳統住家格局，若欲居住需大量改建。 3. 缺乏停車空間：無車位配置，對於有車輛的家庭而言生活便利性較低。 4. 單價高：按建物坪數計算單價達 45.31 萬/坪，若包含後續翻新費用，整體投入成本較高。
機會 (Opportunities)	1. 改造潛力：可透過翻新轉型為特色民宿、文創小店或高級自邸，創造更高使用價值。 2. 區域發展：隨著雷公埤修繕成為景點，周邊地景可能逐漸提升，進而帶動價值。 3. 土地增值：大坪數土地在鄉村地區具備稀缺性，長期持有可能受惠於土地漲幅。 4. 資金佈局：對於尋找低門檻土地投資，此物件總價控制在 1500 萬以內，門檻相對較低。
威脅 (Threats)	1. 法規限制：標示為農舍透天但用途為住家用，需確認農舍建築法規對轉售、貸款或使用的限制。 2. 結構風險：老舊透天厝可能有白蟻或地質問題，拆除重建需處理鄰地關係與建築法規。 3. 流動性風險：老舊農舍類型物件，潛在買家族群較窄，未來轉手可能比新成屋困難。 4. 資金成本：因屋齡高，銀行房貸可能限縮，買方需準備較多現金，增加財務壓力。

物件評論

是否值得購買：取決於您的購屋目的

此物件對於「土地投資」或「重建計畫」具吸引力，但不適合追求「現住便利」的購屋者。

主要理由如下：

土地價值明確：85 坪的土地在員山鄉區算是相當大的持分，且鄰近雷公埤景觀區，若以長期資產佈局觀點來看，地價增值空間值得觀察。
改建成本需計入：由於屋齡已近 42 年且格局極舊，若欲入住或經營，必須預留高额的拆除與重建預算。這部分成本需納入總價考量，否則單價將不再具優勢。
法規與貸款風險：農舍類型的住宅在貸款條件與轉手限制上通常較嚴格，建議務必先確認該土地與建築物的法律屬性（是否可登記為住宅、是否符合申請貸款條件），以免後續產生資金或權益糾紛。

建議： 若您有重建規劃或尋找特色空間經營小生意，此物件具備獨特條件；若僅是尋覓一般家庭住宅，建議優先考慮屋齡較新的物件以節省後續維修與改建成本。