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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1068 萬
參考單價：38.47 萬/坪
地址：桃園市桃園區慈光街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新格名宮
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：27.76 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.08 坪
附屬建物面積：2.28 坪
共同使用：4.4 坪
樓別/樓高： 6樓 / 7樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：永順國小慈文國中
鄰近公園：溫州公園
生活機能：力行市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局方正實用：3 房 2 廳 2 衛格局，適合一般家庭居住，空間運用效率高。 2. 生活機能完善：鄰近溫州公園、永順國小、慈文國中小學區，步行可達力行市場，日常生活便利。 3. 交通連接便利：鄰近國道 2 號交流道，未來捷運規劃潛在受益者。 4. 居住成本低：管理費每個月 1200 元，公設比低，室內實際使用坪數大。 5. 居住狀態新：室內已全新整理，可直接入住，省去裝修麻煩。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡約 33 年，可能面臨銀行貸屋年限限制，貸款額度或利率可能受影響。 2. 無車位：總坪數不包含車位，對於需要停車的住戶將額外增加停車成本與不便。 3. 樓層因素：位於 7 樓高的 6 樓，雖視野佳，但需依賴電梯，且老舊電梯維護需留意。 4. 標示誤導風險：案名標示「青埔」，但實際地址為桃園區慈光街，非青埔特區，需確認買方對地段認知。
機會 (Opportunities)	1. 房價門檻低：單價約 38 萬，相較於周邊新案或青埔特區房價，進入門檻較低，適合首購族。 2. 学区優勢：學區穩健，若家有學齡兒童，可省去購房後的學區調整問題。 3. 翻新潛力：內部格局已調整，若未來有換屋或裝修需求，基礎硬裝較容易配合。 4. 交通發展：國道 2 號及未來捷運站點規劃，長期來看可能維持一定的保值性。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：高齡建案可能導致銀行核貸成數降低，買房者需自備更多首付款。 2. 修繕費用：屋齡超過 30 年，未來可能需面對水管、外牆或公共設施的整修費用。 3. 轉手難度：老舊社區若無重大重建規劃，轉手流速可能不如新成屋，投資屬性較弱。 4. 資訊落差：因廣告標題強調「青埔」，可能造成客戶心理落差，影響最終成交意願。

二、物件評論

購買建議：適合自住，投資需謹慎。

此物件對於**「以居住為核心需求」的家庭買家**而言，具備一定的購買價值，主要理由如下：

地段與機能成熟：位於桃園區慈光街，生活機能極佳，特別是學區與公園資源，對於有小孩的家庭而言，生活品質有保障。
價格與實用性：以 1068 萬的總價取得 3 房 2 廳大坪數，單價在市場上具吸引力，且無車位限制下，資金壓力較低。
即住性：室內已更新整理，省去裝修成本與時間，適合希望盡快入住者。

然而，若您為**「投資型買家」或「極度重視新成屋」者**，此物件則需三思：

屋齡限制：33 年屋齡可能影響貸款年限與金額，需提前與銀行確認貸款細節。
地段認知：廣告標題提及「青埔」但實際位於「桃園區」，若您原本期望的是青埔特區，此物件不符合需求。
未來趨勢：老舊社區缺乏重大開發動能，增值潛力可能有限，且無車位可能影響未來轉手競爭力。

總結：若您預算有限、重視生活機能與學區，且能接受老舊社區與貸款條件，此物件值得實際看屋後考慮；反之，若追求新穎資產或投資報酬率，建議尋求屋齡較新或地段更新的商品。

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