近歸仁國中多元樓店  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 台南房地高手近歸仁國中多元1+2樓樓店含地下室空間

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1380 萬
參考單價：22.74 萬/坪
地址：台南市歸仁區國光街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：黎明雅筑
格局： 2房(室) 2廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：60.69 坪 (不含車位面積)
主建物面積：43.3 坪
附屬建物面積：2.63 坪
共同使用：14.76 坪
土地面積：13.75 坪
樓別/樓高： B1~2樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：店鋪
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

影音專區

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：500 元/月
管理描述：管理員 7:00～19:00
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：歸仁國小(國中)
鄰近公園：歸仁運動公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. 物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比：總價 1380 萬，參考單價約 22.74 萬/坪，在歸仁區對於 60 多坪的大型空間而言具備吸引力。 2. 空間機能：採樓中樓格局搭配地下室，空間規劃彈性大，適合店住合一、工作室或投資收租。 3. 交通與生活：鄰近歸仁國中、國道 3 號與 86 號快速道路，且社區有管理員，生活機能完整。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：建築約 32 年，未來可能面臨老屋修繕、結構安全或貸款成數受限等問題。 2. 停車規劃：總坪數未包含車位，需確認是否有獨立車位或臨時停車空間，通勤便利性將受影響。 3. 格局需求：2 房 2 廳配置，對於純自住家庭而言，若人口增加可能較擁擠。
機會 (Opportunities)	1. 租屋市場：適合作為店面、辦公室或工作室出租，租金回報率潛力較高。 2. 區域發展：歸仁區近期開發熱絡，且鄰近台南科技大學，周邊人口流動可能帶動資產增值。 3. 改造潛力：老屋空間大，若預算允許進行裝修改造，可提升居住品質與轉手價值。
威脅 (Threats)	1. 貸款風險：屋齡高可能導致銀行承貸成數降低，需自籌較多頭期款，增加買方財務壓力。 2. 稅務成本：用途為店鋪或混合用途，房屋稅與地價稅可能高於一般住宅，持有成本需注意。 3. 流動性風險：特殊格局的老物件，未來轉手對象可能較窄，流動性不如一般新建住宅。

2. 物件評論

購買建議：

此物件適合**「自住加營業」或「投資收租」**的買家，但對於追求純住宅舒適度或預算有限的年輕首購族，建議再斟酌。

主要理由：

空間與用途優勢： 擁有 60 餘坪的大空間且含地下室，對於需要經營工作室、事務所或兼具居家與營業需求的族群來說，是難得的選擇。
價格與地段： 單價在歸仁區屬合理範圍，且交通便利性高，具備一定的增值潛力。
風險提醒： 鑑於屋齡已達 32 年，購買前務必確認房屋結構安全狀況，並先向銀行確認老屋貸款成數與利率，以評估財務負擔。若以投資為主要目的，則需考量未來租戶類型與管理成本。