左營高鐵大樓  左營買屋 / 左營買房 - 漢神京城鉅誕天際極景法式百坪豪邸左營高鐵大樓

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4980 萬 (含車位價)
參考單價：49.43 萬/坪
地址：高雄市左營區新榮街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：京城鉅誕
格局： 4房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：100.75 坪 (包含車位面積)
主建物面積：52.94 坪
附屬建物面積：6.47 坪
共同使用：41.34 坪
車位坪數：7 坪
土地面積：8.187 坪
樓別/樓高： 23樓 / 28樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B1/331號
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：8740 元/月
管理描述：24H
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：勝利國小、左營國中、大義國中、美國學校
鄰近公園：明誠公園、左營綠園道
生活機能：漢神巨蛋百貨公司、新莊仔路傳統市場
附近交通：漢神巨蛋捷運站、台鐵舊左營站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋建議報告：京城鉅誕 23 樓豪邸

您好，針對您提供的物件資料（編號 1378582），我將以買房者的角度為您進行深度分析。此物件位於高雄左營精華地段，屬於高總價的大坪數豪宅產品。以下整理出 SWOT 分析與綜合建議，供您參考。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 核心地段：坐落漢神巨蛋商圈，擁有捷運、百貨及傳統市場，生活機能極其成熟。 2. 稀缺空間：總坪數近 101 坪且包含車位，屬於市場上少見的百坪豪邸，居住尺度寬敞。 3. 高樓景觀：位於 23 樓的高樓層，視野開闊，享有山景與海景視野，採光通風條件優異。 4. 停車便利：配備 B1 柱邊平面車位，出電梯即達動線直，提升日常便利度。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價門檻高：總價近四千九百八十萬元，單價約每坪 49.43 萬，購置門檻與後續貸款壓力均大。 2. 持有成本高：每月管理費 8740 元，相對於一般住宅屬較高水準。 3. 屋齡因素：屋齡已達 11 年，且裝潢為特定法式風格，若不符合買家品味，後續翻新需額外預算。 4. 市場流通性：大坪數豪宅的潛在買家族群較小，在二手市場的轉手週期通常長於中小戶。
機會 (Opportunities)	1. 資產配置價值：左營區持續發展，結合高鐵與捷運優勢，頂級宅邸具長期保值潛力。 2. 家庭需求匹配：4 房 2 廳 3 衛的設計完美契合三代同堂或需要獨立空間的大家庭。 3. 環境優勢：鄰近明誠公園、左營綠園道及美國學校，兼具休閒與教育資源。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：高總價資產對經濟景氣與利率變化較為敏感，若遇房市下行，價格調整空間可能較大。 2. 未來開發影響：周邊若有新建案進駐，可能改變景觀視野或增加區域交通負擔。 3. 貸款限制：高額貸款在當前法規下審核趨嚴，購屋資格與資金調度是主要考驗。

2. 物件評論

綜合評析：

此物件為高雄左營區的指標性豪宅，位於漢神巨蛋旁黃金地段，具備了「大坪數、高樓層、好停車」三大稀有要素。對於預算充足且追求生活品質的購屋者而言，這是一個非常理想的自住與資產配置標的。

購買建議：

若您的家庭成員有五人以上的居住需求，或希望透過置產留給下一代，此物件值得考慮。其核心優勢在於地段不可複製性以及空間規劃的完整性，長期持有價值穩固。然而，您需要謹慎評估每月的管理費用負擔，以及未來出售時可能面臨的流動性較低的挑戰。建議若您有明確的家庭居住需求，且不追求短期獲利，這是一個優質的選擇；反之，若主要考量為投資短線獲利或資金動用靈活性，則需審慎評估大坪數產品在市場低迷期的去化難度。

希望這份分析能協助您做出更適合您的購屋決策。