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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：6888 萬
- 參考單價：50.81 萬/坪
- 地址：
台南市
六甲區
中華路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 10房(室) 2廳 6衛 3陽台 1廚房
- 總坪數：135.56 坪 (不含車位面積)
- 土地面積：116.76 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：8 年
- 法定用途：店鋪
- 形式/類型：住宅/ 別墅
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地理位置優越：坐落六甲市中心中華路，正對六甲國小首排，鄰近六甲市場，生活與教育機能完善。 使用彈性高：屬店住混合類型，一樓作為店面或工作室可創造收入，上層作為居住空間私密舒適。 屋況新穎：屋齡約 8 年，建築完成於 106 年，主要管線與裝修較少老舊問題，維護成本相對低。 土地分割潛力：登記地坪包含 62.75 坪可拆售空地，未來若有資金需求，可視情況調整持分或變現。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 總價門檻高：總價近 6900 萬台幣，對於一般自住買家而言，資產負債壓力較大。 面寬較窄：雖臨路達 12 米，但建物本身面寬約 4.71 米，外觀視覺可能較顯狹長。 停車規劃需考量：資料顯示不含車位，大坪數家庭或店面訪客需額外尋找停車空間。 關鍵字混淆：標題雖有「農地」字眼，但實際為屋齡 8 年之四層樓房，需進一步確認土地地目登記是否為建地。 |
| 機會 (Opportunities) | 租金收益潛力：一樓黃金店面可出租給當地商家，降低持有成本或創造現金流。 學區加持：正對國小校門，對於重視子女就學的買家具高度吸引力，有助於未來轉手。 空間利用彈性大：10 房 2 廳格局，適合大型家庭、經營小型醫療診所或教育機構等需求。 價格調整空間：提及空地可另出售，賣方可能願意在總價或付款方式上給予協商。 |
| 威脅 (Threats) | 區域流動性風險：六甲區屬衛星城鎮，高總價物件若遇市場波動，轉手速度可能不如大都會區。 產業經濟依賴：該區商圈與租金收益仰賴當地發展，若人口外流或商業活動衰退，店面出租率可能不穩。 法規風險：需確認土地使用分區及建物登記用途是否與實際使用（如店住）完全一致，避免後續違規罰則。 貸款成數限制：高價總額與特殊性質物件，銀行貸款評估金額與貸不成數可能有不同於一般住宅的限制。 |
2. 物件評論
這是一筆適合「置業型」而非單純「自住型」的買家考慮。若您預算充足且對臺南六甲區的未來發展有信心，此物件值得納入清單，但建議持保留態度進行實地勘察。
主要理由如下：
- 功能兼備：一樓店面與上層住宅分離的格局極具實用性，既能滿足家庭居住品質（四樓空間大、屋況新），又能提供潛在的商業營運或收租機會，風險分攤較好。
- 學區優勢明確：正對六甲國小，對於重視子女教育的家庭來說，這是該區域難得的黃金地段資產。
- 價格與流動性需斟酌：總價接近 7000 萬在六甲區屬高標，且當地市場容納度有限。若您是為了投資收租，需詳實評估一樓未來的出租潛力；若是純自住，建議務必確認土地登記地目無誤，並比較周邊類似建案單價，以確保進場價格合理。
問與答
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