牛埔生活圈大樓  香山買屋 / 香山買房 - 貼近行情香山國小「冠蓋京豪」全新整理三房附車 ♡竹北

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1288 萬~~1188 萬 (含車位價)
參考單價：36.45 萬/坪
地址：新竹市香山區牛埔東路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：冠蓋京豪
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：36.19 坪 (包含車位面積)
主建物面積：24.35 坪
附屬建物面積：3.75 坪
共同使用：8.09 坪
車位坪數：4.969 坪
土地面積：2.928 坪
樓別/樓高： 7樓 / 16樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
車位描述：B2固定車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1600 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：香山國小、香山高中附設國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與生活機能：緊鄰香山國小，對面即為學校，且樓下全聯、藥局林立，日常採買與通學極為便利。 2. 房屋條件佳：室內格局方正，採光通風良好，廚具衛浴已更新，入住後無需額外投入裝修成本。 3. 建築耐震性：社區採用 SRC 鋼骨結構，制震能力強；公設比低，得房率高。 4. 社區管理： 24 小時警衛守衛，管委會運作積極，居住安全性高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 價格落差疑慮：目前開價單坪 36.45 萬，高於近期區域平均成交單價 31.56 萬，存在溢價風險。 2. 車位型式：坡道機械式車位，取用車輛便利性不如平面車位，且可能影響未來轉手速度。 3. 樓層視野：位於 7 樓（共 16 樓），雖非低矮但也非頂樓或中高層的絕佳視野與通風優勢。 4. 區域屬性：位於香山區而非竹北核心，對新竹科學園區通勤者而言，早晚尖峰時間的交通便利度需考量。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間大：屋主已降價 100 萬，且開價高於市場均價，買方仍有較大的談價與爭取優惠空間。 2. 學區資源：對於重視國中學區或小學入學順位的家庭，此地點具有不可替代的優勢。 3. 持有成本低：管理費每月 1,600 元，對一般住戶而言負擔合理。
威脅 (Threats)	1. 市場回調風險：若房價進入盤整或下跌期，目前高開價可能導致資產短期縮水。 2. 轉手流通性：機械車位在二手市場較平面車位弱勢，可能影響未來賣出的價格競爭力。 3. 資訊不對稱：建議參考近期實際成交案價，而非僅聽信中介提供之數據，以免買在相對高點。

物件評論

購買建議：值得考慮，但建議議價後入手

此物件對於預算有限且重視子女教育的家庭來說，是一個具備「即住性」的選項。最大的亮點在於其學區優勢與屋況新穎，省去了整修的時間與金錢成本，且社區安全性與生活機能完善，非常適合自住。

然而，主要的疑慮在於價格。開價單坪 36 萬與區域近期成交均價 31.56 萬存在約 15% 的差距，雖標示已降價 100 萬，但仍需警惕是否過高。建議買家在洽談時，可依據近期實際成交數據進行強力議價，目標是將單價拉近至 32-33 萬区间，以確保購屋成本與市場行情持平。此外，需評估對機械車位的接受度及通勤需求，若符合上述條件並能成功壓價，則具備購買價值。

問與答

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