桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@藝文G11正核心@國都花園@室內33超大三房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1188 萬
參考單價：30.11 萬/坪
地址：桃園市桃園區敬二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：國都花園
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：39.46 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.96 坪
附屬建物面積：4.18 坪
共同使用：6.32 坪
土地面積：3.83 坪
樓別/樓高： 10樓 / 17樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2340 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：莊敬國小+同德國中
鄰近公園：中正運動公園+同安親子公園
生活機能：南平市場
附近交通：捷運綠線G11站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通極佳：位於中正藝文特區核心，鄰近綠線 G11 捷運站，且步行即可到達雙公園（同安親子、中正運動），生活環境舒適。學區資源穩定：對口明星學區莊敬國小與同德國中，子女教育無虞。戶型空間寬敞：室內約 33 坪三房兩廳，配置雙衛浴及前後雙陽台，對於家庭居住非常實用。裝潢條件新穎：屋主斥資百萬裝修，屋況維持九成新，買家可節省自行裝潢的時間與成本，即可直接入住。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡相對較高：屋齡約 31 年，屬於老屋產品，外觀與公共設施可能不如新建大樓現代化。價格與市價比較：賣方開價 1188 萬，略高於同棟去年成交的 1160 萬（根據說明推估），需確認此間隔是否值得溢價。坪數認知差異：總坪數約 39.46 坪，但室內約 33 坪，計算單價時需釐清包含公共區域的比例，若以室內坪數換算單價會更高。
機會 (Opportunities)	議價空間存在：仲介表示屋主可能不了解行情而開高，且願意協助談價，買方可爭取接近或低於同棟近期成交價。貸款條件優渥：賣方聲稱可貸八成，若銀行核貸條件確實允許，將降低買房者的首付壓力。區域增值潛力：隨著綠線捷運通車及藝文特區周邊持續開發，長期居住品質與保值性有提升空間。
威脅 (Threats)	老屋轉手難度：在房價下修或市場冷卻時，30 年以上老宅的接盤客可能較少，未來再售出的流動性不如新案。銀行貸款風險：隨著屋齡增長，未來若需資金周轉時，銀行對老舊房屋的分齡貸款門檻可能會變嚴。社區維護狀況：需現場確認管理委員會對 30 年大樓的維修基金是否充足，以及公共區域維護是否良好，以免影響居住體驗與房價。

2. 物件評論

此物件值得購買嗎？

結論：值得考慮，但建議議價後入手。

主要理由如下：

性價比尚可：在桃園核心區擁有「33 坪室內三房」的空間非常罕見，雖然屋齡約 30 年，但對於家庭居住來說，空間實用度高於新建大樓的公設比壓縮問題。參考單價每坪 30 萬左右，在捷運特區屬於合理區間。
核心資源稀缺：真正的優勢在於「學區」加上「捷運」加上「公園」三合一配置。這三個要素叠加使得該物件具備強烈的自住保值屬性，特別是對有小孩的家庭來說，上學動線便利是巨大加分項。
裝潢與入住：屋況九成新且帶裝潢，對於忙碌的購屋者是一大節省，能省去數個月裝潢期的時間成本。

建議行動：雖然仲介聲稱價格低於實價，但同棟近期成交為 1160 萬，開價 1188 萬並非便宜貨。建議您以「近期同棟成交價」作為談判基準，嘗試將總價壓至 1170 萬以下，並確認銀行對該建築的貸款成數是否真的能貸到八成，再決定簽約。若價格談得下來，這是一個自住兼顧未來轉手的優質標的。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

請給彼此一個服務的機會.

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