羅東國華國中旁獨棟有  羅東買屋 / 羅東買房 - 房屋土地農舍白曉華羅東國華國中旁獨棟有電梯可公司可店面住家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：7800 萬
參考單價：32.83 萬/坪
地址：宜蘭縣羅東鎮翰林街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 3廳 7衛
總坪數：237.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：186.62 坪
共同使用：51 坪
土地面積：62.92 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：0 個月
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 透天厝
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：國華國中
鄰近公園：羅東運動公園
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告：宜蘭羅東鎮翰林街透天別墅

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間與機能性強勁：總坪數達 238 坪，地上五樓加地下室格局，配置一戶電梯、七房七衛，極適合大家庭居住或作為企業辦公室使用。地段學區效應：位於羅東鎮翰林街，鄰近國華國中及運動公園，周邊教育資源豐富，穩定租屋需求潛在高。使用彈性高：登記用途為商業用（透天厝住辦），可經營公司行號或出租，資產運用方式比純住宅靈活。採光與通風：座東北朝西南，面對 5 米寬道路，加上雙面采光設計，室內採光條件良好。
劣勢 (Weaknesses)	建築屋齡較長：雖有欄位標示屋齡 0 個月，但竣工日期顯示為 1995 年，實際屋齡約 30 年，未來維護成本與結構安全性需謹慎評估。道路通行條件：面臨路寬僅 5 米，對於大型車輛進出或消防逃生可能較有挑戰，且私密性相對較弱。土地面積比例小：土地登記僅約 62.9 坪，卻建成地上五層，容積率較高，意味著公共空間與綠地有限。資訊落差：標題使用「農舍」字眼但登記為商業用，容易造成購屋者對稅賦（房產稅、契稅）與法律定義產生混淆。
機會 (Opportunities)	投資報酬率潛力：商用透天在學區旁通常較好出租給補習班、事務所或學生宿舍，租金收益可能優於住宅。市場供需平衡：宜蘭縣偏鄉地區大型獨立透天別墅供應量有限，此類具備電梯與大坪數之物件具備稀缺性。自辦改建潛力：屋齡已達 30 年，若結構允許或法令開放容積獎勵，長期而言可能透過更新增加資產價值。
威脅 (Threats)	增建合法性疑慮：說明中提到「加蓋一樓後方空地和上方的二樓及頂樓」，涉及違章建築風險，恐面臨罰鍰、拆除或無法移轉之法律爭議。貸款難度較高：30 年屋齡的商業用不動產，銀行核貸成數可能降低或限縮貸款年限，增加買方自籌頭款壓力。流動性較低：高單價（總價 7800 萬）與特殊用途導致潛在買家名單較小，未來轉手可能比一般住宅耗時。稅務成本差異：商業用之土地增值稅及房產稅通常高於住家用，持有期間的財務負擔需納入考量。

2. 物件評論總結

購買建議：謹慎評估後考慮購入，適合投資或特定自用需求者。

此物件位於宜蘭羅東核心學區旁，擁有極大的使用空間與電梯設置，且具備商業登記資格，對於需要大空間作為公司辦公室、民宿或長型家庭住宅的買家來說，具備相當高的吸引力。然而，其潛在風險亦不容忽視。

主要理由如下：

法律風險須釐清：資料中顯示該建物有部分「加蓋」情形且屋齡標註出現矛盾（標示 0 個月但實為 30 年），這在交易中屬於高風險因子。買方務必確認增建部分是否已列入合法登錄，避免購入後面臨拆除罰款或產權移轉困難。
財務規劃需精算：總價達 7,800 萬且為商用舊宅，銀行核貸條件可能較嚴。建議先洽詢銀行確認貸款成數與利率，確保自有資金能支應頭款與稅費開銷。
用途定位明確：此物件並非一般居住型住宅，其商業屬性帶來更高稅負但也提供更多元的使用方式。若您計畫將其投入營運（如辦公、出租），此坪數優勢將是巨大資產；若僅作為自住，需斟酌老舊建築的維護成本與道路通行便利性。

總結而言，這是一筆「高回報潛力伴隨高風險」的交易，建議在簽約前聘請專業技師進行結構鑑定並至地政機關查詢產籍資料，確認所有增建合法化後再行決策。

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