桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@夜市內北埔路透天金店面住家三層@拍1654萬

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1654.4 萬
參考單價：49.89 萬/坪
地址：桃園市桃園區北埔路 17巷 7號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114楓41857
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
總坪數：33.16 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.05 坪
附屬建物面積：4.11 坪
土地面積：21.78 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：53 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：北門國小+慈文國中
鄰近公園：溫州公園+東埔公園
生活機能：力行市場
附近交通：捷運綠線G09站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於桃園區北埔路夜市核心，緊鄰桃園觀光夜市，人潮與車潮密集，商業價值高。 2. 交通便利：鄰近捷運綠線 G09 站，且有客運直達雙北，通勤與外縣市連結方便。 3. 價格優勢：總價低於一般房產行情（第二拍底價約 1654 萬），若進入第三拍可能更低，CP 值高。 4. 多功能性：一樓為店面現況出租，二、三樓可自住或另租，適合投資收租或三代同堂規劃。 5. 學區資源：位於北門國小與慈文國中學區內，符合九年國教免接送需求。 6. 點交狀況：屬於部分點交（有點交），法院程序協助處理遺留問題，降低強佔風險。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：屋齡高達 53 年，建物可能存在結構老化、龜裂及滲漏水問題。 2. 增建風險：三樓及屋頂突出物為未辦保存登記之增建（編號 16047），無法辦理所有權移轉登記。 3. 產權限制：部分土地及建物涉及分割共有物，存在共有人優先承買權問題，需留意訴訟風險。 4. 維修成本：現況經鑑價報告指出有龜裂滲漏，購入後可能需要額外預算進行修繕。 5. 車位不足：總坪數未包含車位，停車可能需依賴路邊或周邊公共停車場。
機會 (Opportunities)	1. 價格下調：第三拍預計底價約 1323 萬，若第二拍流標，投資進場成本將大幅降低。 2. 增值潛力：鄰近中路及小檜溪重劃區，未來區域發展可能帶動房價上漲。 3. 空間改造：可透過內部裝修優化居住品質，或調整租約結構以提高租金報酬率。 4. 資產多元化：一樓店面提供穩定現金流，二、三樓作為自有住所或投資標的。
威脅 (Threats)	1. 拆除風險：法院公告明確指出增建物無法登記，未來有被主管機關強制拆除之風險。 2. 安全隱患：老舊建築若修繕不及時，可能影響居住安全（如漏水導致電線老化等）。 3. 產權糾紛：共有物分割案若有共有人參與投標並優先承買，可能導致交易程序複雜化。 4. 市場流動性：老舊透天店面住家混合產品在二手轉售時，客群可能較為狹窄，流動性較一般住宅低。

物件評論

此物件位於桃園精華地段，且具備「店面收租」與「住宅自用」雙重功能，對於有租屋需求或投資概念的買房者來說，具有相當高的吸引力。特別是第三拍預估底價下探至 1323 萬左右時，性價比極高。

然而，此物件不適合對房屋安全或產權完整性有絕對要求的自住族直接購買。主要風險在於屋齡老舊帶來的修繕成本，以及「增建物無法登記且面臨拆除風險」的潛在損失。若能接受這些瑕疵並預留足夠的整修預算，將其視為「土地價值 + 租金回報」的投資標的進場，則是一筆值得嘗試的交易；但若追求立即安全入住或無負擔產權，建議需谨慎評估後再行決定。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

想知道更多嗎?

歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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從事房地產已有超過10年的經驗.

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