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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1068 萬
參考單價：42.23 萬/坪
地址：台南市北區和緯路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛
總坪數：25.29 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.49 坪
共同使用：3.8 坪
土地面積：7.82 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位：平面式車位
車位描述：門口

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：大港國小、文賢國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：好市多、全聯福利中心
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1367519)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地段與機能極佳：鄰近好市多及全聯，周邊生活機能成熟，交通與購物便利。空間運用靈活：住商用性質允許作為工作室或店面使用，且前後方有增建，有效擴大實際使用坪數。裝修成本低：屋內全新設計裝潢，並贈送多台冷氣、家電設備，購屋後可直接入住或出租。停車便利：附平面車位且門前好停車，解決了一樓常見的交通困擾。
劣勢	屋齡偏高：已達 45 年，結構老化問題及管線更新可能增加未來維護成本與風險。隱私與噪音：位於 1 樓且為公寓型態，缺乏電梯，隱私性較差，易受路面噪音影響。單價較高：每坪參考單價約 42.23 萬，對於老舊公寓而言價格屬於中高層級。貸款限制：高齡建案可能面臨銀行貸款年限縮短或成數調整的影響。
機會	租屋市場需求大：因具備住商彈性且鄰近學區與商圈，適合美容、設計工作室等輕工業型態租客，租金收益潛力佳。投資報酬率：若用於經營工作室自住，可節省另租辦公室成本，提升整體投資效益。區域發展：北區為台南發展核心之一，好市多周邊人口持續流入，長期保值性尚可。
威脅	轉手流動性風險：高齡公寓受年輕族群喜愛度較低，加上單價偏高，未來轉手時可能面臨買方貸款困難。法規變動風險：住商用混和使用若有涉及消防或建築法規調整，可能增加合規成本。居住品質波動： 1 樓環境易受潮濕、蟲蟻及外人進出影響，若無法有效管理，可能導致居住舒适度下降。

2. 物件評論

購買建議：適合特定需求者，不推薦傳統純自住型買家。

此物件的核心價值在於「地理位置」與「使用彈性」。對於尋求投資收租、或打算居家辦公經營個人工作室的買方來說，這是一個高性價比的選擇。鄰近好市多帶來的穩定人潮能確保商業用途的出租率，且贈送的大量設備省去了初期裝修的鉅額支出。

然而，若您是以傳統家庭居住為目的，建議謹慎評估。45 年的屋齡與一樓隱私不足的問題，對長期居住舒適度會有所影響，且每坪高單價可能隨著未來銀行對老舊公寓貸款政策放寬或收緊而浮動。總體而言，若能接受老舊公寓條件並善用地段優勢，此物件值得購買；反之，若偏好全新電梯大樓環境，則建議排除。

問與答

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