士林區電梯大樓  士林買屋 / 士林買房 - 天母圓環天母國際大樓大台北法拍仲介

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~3476 萬~~2781 萬
參考單價：58.02 萬/坪
地址：台北市士林區天母西路 3號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114更一速6
法院別：士林地方法院
投標日：115/5/5
保證金：557 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
社區：天母國際大樓
總坪數：47.93 坪 (不含車位面積)
主建物面積：35.39 坪
附屬建物面積：5.19 坪
共同使用：7.35 坪
土地面積：7.27 坪
樓別/樓高： 9樓 / 11樓
屋齡：48 年
法定用途：商業用
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對天母國際大樓法拍物件（編號 1367312）的分析報告。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於天母核心區（士林區天母西路），生活機能完善，鄰近圓環與捷運，保值潛力佳。 2. 樓層條件佳：9 樓共 11 樓，屬中上層位，視野與採光通常較好，且非頂樓避免熱水問題。 3. 產權保障：標案由專業代標公司操作，承諾產權清楚及銀行貸款協助，降低購屋風險。 4. 價格競爭力：參考單價約 72.52 萬/坪，對於天母地區的老舊電梯大樓而言，具一定市場吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡極高：48 年屋齡（民國 30 年左右建築），可能面臨管線老舊、維修頻繁或貸款成數降低的問題。 2. 使用性質：用途登記為「商業用」（住辦），居住時的水電費率較高，且社區環境可能較複雜。 3. 無車位：坪數不包含車位，天母地區停車不易，無車位將嚴重影響居住便利性及轉手難度。 4. 無法看屋：法拍特性為無法預先進入室內查看，隱蔽瑕疵需自行承擔。
機會 (Opportunities)	1. 價格下調空間：若第一拍未標出，後續拍賣底價將酌減 20%（約降至 2,781 萬起），有機會以更低的成本得標。 2. 分割共有物執行：屬於變價分割共有物事件，有時競爭者較少，對於預算有限的買家可能有入手機會。 3. 自住或投資翻新：若確定無承租人干擾，且可貸款成功，整修後可能獲得高於現狀的租金報酬或資產價值。
威脅 (Threats)	1. 優先承買權風險：公告明確指出「共有人有優先承買權」。即使您拍定得標，原共有人仍可主張以同等價格買回此屋，這對購屋者造成重大不確定性。 2. 管理費欠費：債務人積欠的管理費需應買人自行查明，可能產生高額負擔或法律糾紛。 3. 融資風險：高齡建物銀行核貸條件嚴格，若貸款不成需準備高額自備款，影響資金規劃。 4. 占有情況不明：雖債務人稱未出租，但實際情形仍待查明，若遭強佔或難以點交，可能無法如期入住。

2. 物件評論

購買建議：謹慎考慮，適合特定需求者

此物件位於台北市極具知名度的天母商圈，且價格對於該區域具備吸引力，對於追求地段與資產配置的買家而言有一定誘因。然而，綜合評估後，若您非專業法拍投資者或無法承受法律風險，建議暫緩購買。

主要理由如下：首先，優先承買權是此物件最大的潛在障礙。根據公告內容，若共有人行使權利，您即便得標也可能面臨被強制出售的風險，這對於尋求安定居住的你來說非常不可靠。其次，48 年屋齡加上商業用途，代表貸款難度極高且後續持有成本（水電、稅金）較一般住宅為高，加上無車位在天母地區屬致命缺點。除非您具備充足現金流、深入了解共有物分割法律程序，並願意長期等待以觀變數，否則同區域其他非共有人分割的法拍屋或普通住宅會是更穩健的選擇。