台南美美房屋金城國  中西買屋 / 中西買房 - 台南美美房屋河樂廣場精品套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~338 萬~~308 萬
參考單價：33.19 萬/坪
地址：台南市中西區金華新路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：9.28 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.68 坪
共同使用：2.6 坪
土地面積：0.88 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：400 元/月
鄰近學校：新南國小.金城國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：全聯.小北百貨.超商
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於中西區核心地帶，鄰近河樂廣場，交通便利且有生活機能。 2. 總價親民：338 萬的總價在市中心屬於較低的入門價格，適合預算有限者。 3. 持有成本低：每月管理費僅 400 元，負擔輕。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋達 31 年，可能涉及老屋貸款年限縮短或未來維修成本增加的疑慮。 2. 坪數狹小：總坪數僅 9.28 坪且為單房格局，空間機能受限，不適合家庭長期居住。 3. 轉手難度：高樓層老屋在二手市場上的流通性可能不如新建物。
機會 (Opportunities)	1. 租屋需求穩健：鄰近學校與車站，學生或通勤族租屋意願高，有利租金收益。 2. 區域發展潛力：河樂廣場周邊持續開發，帶動該區人流與商業價值。 3. 首購入場點：對於首次購屋者，這是進入市中心的有效方式。
威脅 (Threats)	1. 金融政策風險：銀行對老屋貸款審查嚴格，利率調升可能增加資金壓力。 2. 資產價值波動：隨著屋齡增長，未來轉售時可能會被新物件或地段競爭壓低價格。 3. 社區老化：公共設施可能隨時間損耗，若管理不善將影響居住品質與房價。

物件評論

購買建議：值得列入考慮，但需符合特定需求。

此物件非常適合首次購屋者、年輕情侶或投資客。其主要吸引力在於地理位置優異且總價親民，能以較低的成本進入台南中西區的核心生活圈，周邊交通與購物機能完善，對於出租收益也有助益。然而，考量到屋齡已達 31 年，建議您在議價前務必確認銀行的貸款成數與年限條件，並仔細檢查房屋是否有漏水等隱患。如果您尋求的是長期家庭居住或大空間需求，此物件可能較為侷限；但若目標是資產配置或短中期自住兼投資，這是一筆性價比相當高的選擇。