買地送店面
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德賢商圈正路上。買地送店面。地35坪。三角窗住五
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※ 房屋照片僅反應使用現況,用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同,可能違法並有相關風險,請購屋或承租前詳加確認,以保障權益。
- 總價:2468 萬
- 參考單價:101.98 萬/坪
- 地址:
高雄市
楠梓區
益群路
地圖
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- 格局: 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
- 總坪數:24.2 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積:24.2 坪
- 土地面積:35.39 坪
- 樓別/樓高: 1~2樓 / 2樓
- 屋齡:47 年
- 法定用途:店鋪
- 形式/類型:住辦/ 店面
詳細資訊
特色說明
圖片介紹























地圖 (點擊顯示地圖)
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本內容由AI輔助分析整理,僅供參考,實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 土地規模大:擁有 35.39 坪的地坪,在該區域屬於稀有的大型住宅用地。 2. 地段優異:位於德賢商圈益群路正路,車流量大,生活機能成熟,鄰近百貨與學校。 3. 建管權益佳:第五種住宅區(住五),建蔽率 60%、容積率 420%,具備高重建潛力。 4. 採光通風好:三角窗設計,三面採光,通風條件遠優於一般直線道路房產。 5. 底層商用:可規劃為店面或辦公室,具備租金收入或經營自用的空間彈性。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡偏高:47 年舊建築,內部裝修與管線可能老化,需投入高額整修費用。 2. 單價感知高:參考單價以建物坪數計算高達每坪百萬元,容易產生價格落差感(實際應視為含地價)。 3. 噪音干擾:位於車水馬龍的主路上,一樓住戶或店面受交通噪音影響較大。 4. 隱私性較低:臨街且為三角窗角頭戶,面對道路的一面隱私較難維護。 |
| 機會 | 1. 重建獲利:高容積率允許拆除改建,可打造現代化透天或小型集合住宅,提升資產價值。 2. 經營轉型:後方污水處理已做好,適合一樓作為餐飲或零售店面,二樓作為辦公室或民宿出租。 3. 區域增值:鄰近台積電及科學園區發展,楠梓區整體房市長期看好,土地保值性高。 |
| 威脅 | 1. 整修風險:老舊建築恐有結構安全問題,拆除與新建成本可能超出預算,影響投資報酬率。 2. 市場流動性:此類大坪數店面住宅總價較高(約兩千四百萬元),買家範圍較窄,未來轉手可能需要較長時間。 3. 法令限制:雖為住五用地,若欲從事特定商業經營,仍需注意當地都市計畫管制細節。 |
物件評論
此物件適合「置產投資」或「自行重建」的買家,而非尋求即刻入住的精緻住宅者。主要理由在於其土地條件極具優勢,35 坪的大地坪配合住五用地的高容積率,在楠梓德賢商圈屬於稀缺資源。雖然屋齡達 47 年且單價因計算方式看起來較高,但實質成本應以「含地價」觀點評估,整體土地持有成本相對合理。若您有預備資金進行重建,或計畫一樓經營、二樓自用出租,此物件具備長期增值潛力;但若希望買來直接使用而不願投入翻新工程,則需慎重考慮隱藏的整修成本與居住品質。
問與答
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