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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：8600 萬
- 參考單價：106.55 萬/坪
- 地址：
高雄市
左營區
修明街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 11房(室) 5廳 5衛
- 總坪數：80.71 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：77.25 坪
- 附屬建物面積：3.46 坪
- 土地面積：28.73 坪
- 樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段與交通： 位於高雄左營核心區，鄰近高鐵站、凹子底捷運站，生活機能完善，5 分鐘內即可到達美術館及愛河周邊。 空間規劃： 單價約 106.55 萬/坪，擁有 80.71 坪的大坪數，且為 1~4 樓透天型態，共計 11 房 5 衛，空間格局極大。 雙重用途： 住商用登記允許彈性運用，既可作為居家使用，亦符合商業投資或出租需求。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 總價門檻高： 總價高達 8,600 萬，對購屋者的資金籌措能力要求極高，適合高資產族群。 樓層因素： 位於頂樓（4 樓/共 4 樓），未來可能有水滲漏或頂樓隔熱問題需特別注意。 停車配套： 坪數未包含車位，在左營區人口密集地段，多車需求可能會造成不便。 交易複雜度： 住商用性質可能影響銀行貸款成數及利率，且持有稅費通常高於純住宅。 |
| 機會 (Opportunities) | 租金收益潛力： 11 房的格局非常適合打造為員工宿舍、短租宅或辦公室，預期租金回報率較佳。 區域增值： 左營區（特別是凹子底及高鐵特區）持續發展中，未來捷運路網擴建與商業開發具升值空間。 稅制規劃： 透過適當的住商用組合運用，可能擁有不同於純住宅的稅務規劃空間。 |
| 威脅 (Threats) | 市場流動性： 此類高價且大坪數住商用物件，買賣雙方匹配難度較高，變現時間可能較長。 政策風險： 租屋法或房市調控政策若趨嚴，可能影響投資報酬率及持有成本。 利率波動： 在高總價基礎上，升息將顯著增加房貸負擔，壓縮投資利潤空間。 |
2. 物件評論
此物件位於高雄左營核心生活圈，鄰近高鐵與捷運站，交通與生活機能極為便利，且擁有難得的 80 餘坪大空間與雙重使用用途，對具備資金實力者而言確實是少見的資產標的。然而，鑑於總價高達 8,600 萬、位於頂樓且無車位，加上住商用性質帶來的稅務與貸款差異，此物件並不適合剛性首購或單純家庭自住。
建議將其定位為**「投資型置產」**。若您擁有充足現金流或資金規劃能力，並計畫將空間作為長期出租（如套房、辦公室）或等待區域發展後的資產增值，此物件具有相當吸引力；反之，若以居住舒適度與流動性為首要考量，則需慎重評估頂樓維護成本及後續轉手難度。
問與答
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經紀業名稱: 鼎信國際開發顧問有限公司
證號: 106年登字第313742號
成交專線：07-5590888
室內電話：07-5590888
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