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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：850 萬
參考單價：74.5 萬/坪
地址：新竹市東區東大路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：星築SOGO
總坪數：11.41 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.87 坪
附屬建物面積：0.514 坪
共同使用：4.026 坪
土地面積：2.659 坪
樓別/樓高： 2樓 / 9樓
屋齡：18 年
法定用途：一般事務所
形式/類型：其它/ 辦公室
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於東大路一段，鄰近後火車站及轉運站，交通便利性極高。 2. 生活機能佳：周邊有麗池公園、便利商店及美食街，生活與休閒配套完善。 3. 產品設計：樓中樓型態增加空間運用感，適合小資族或作為工作空間。 4. 管理費合理：每月 1,200 元的管理費用對於該區域而言屬偏低水準。
劣勢 (Weaknesses)	1. 產權屬性為事務所：用途登記為一般事務所而非住宅，影響貸款條件及稅率。 2. 坪數較小：總坪數約 11.41 坪，對於居住需求而言空間較為緊湊。 3. 屋齡不新：屋齡已达 18 年，設施老舊程度需實地評估。 4. 無車位：該地段車輛密集，無車位可能對日常停駕或租戶造成不便。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛在價值：交通便利性使其在租賃市場上具吸引力，適合用作工作室或出租。 2. 學區與人流：鄰近學校及交通樞紐，長期保值潛力尚佳。 3. 入手門檻：總價 850 萬對於東區核心地段的房產而言，屬於可接觸範圍。
威脅 (Threats)	1. 使用限制風險：若作為自住可能違反土地使用分區規定，且水電費率較住宅高。 2. 融資困難度：銀行對非住宅屬性貸款成數通常較低，放款條件較嚴謹。 3. 流動性較差：事務所用房在房地產市場中的轉手速度通常慢於住宅，未來脫手難度較高。 4. 稅務成本：持有稅（房屋稅、地價稅）及買賣稅捐高於一般住宅。

2. 物件評論

購買建議：適合投資客或特定工作者，不建議作為純住宅自售。

此物件位於新竹市東區核心地帶，交通與生活機能確為一大亮點，且單價約 74.5 萬/坪在該地段尚屬合理範圍。然而，最大關鍵在於其產權性質為「一般事務所」。這意味著在貸款成數、持有稅率及水电费率上皆會高於住宅，且法律上的使用用途若與居住相關可能存在合規風險。若您考量的是投資收租、作為公司登記處或輕度工作室使用，此物件因地段優勢值得列入評估；但若您以家庭自住的穩定性為優先，則建議尋找同區段之住宅戶別，以避免日後衍生額外的持有成本與法律麻煩。