詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：東光國小、四維國小、僑孝國小、北新國中、三光國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

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我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	高投資報酬率：年租金收入約 42.36 萬元，總價 698 萬，預估毛投報率達 6%，在當前市場環境下相當吸引人。地段與需求穩定：位於北屯區東山商圈，鄰近多所小學國中（如東光、四維），租屋需求強勁且租金支撐力佳。低門檻：總價不到 700 萬，對於資金有限的投資客或自住兼收租的家庭來說，進場門檻較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過老：屋齡達 46 年，屬於老舊公寓，貸款年限可能受限，未來維修基金或公共設施維護成本高。無電梯且高樓層：位於 5 樓（頂樓），對行動不便者或長期自住不利，若遇停水或設備故障，上下樓與搬運較困難。空間規劃特殊：18 坪劃分為 6 房 6 衛，單間面積極為壓縮，屬於「套房型」出租戶結構，完全無法供家庭自住使用。
機會 (Opportunities)	都市更新潛力：位於東山商圈核心，老舊公寓未來若有都更或危老重建機會，可能帶來資產增值空間。租金調整空間：現況為包租公模式，若未來業主自行管理或適時修繕，有機會提升租金水準以增加收益。稅務優惠規劃：投資客可利用房產相關稅制（如房地合一稅）進行長程配置。
威脅 (Threats)	市場流動性風險：老舊公寓在轉手時常面臨銀行貸不到款或買家偏好新大樓的困境，持有期間若需變現，速度可能較慢。環境維護風險：46 年屋齡建物管線老化速度快，漏水、電路故障等隱憂大，需預留修繕預算。利率波動影響：高報酬率往往與高風險相伴，若升息趨勢持續或租金市場波動，投報率可能不如預期。

2. 物件評論

此物件非常適合「纯投資」目的的買家，不建議作為家庭自住所用。

值得購買的理由： 若您追求穩定且高於平均的現金流，此戶是極佳的選擇。6% 的毛投報率在北屯區老屋中表現突出，加上東山商圈成熟的租賃需求與學區加持，租金空置風險相對較低。總價低於 700 萬，對於初階投資客來說，是用來累積第一桶金的不錯試金石。屋主心態好談，還有談價空間，進一步提升安全邊際。

需要考量之處： 由於屋齡已達 46 年且為五樓無電梯頂樓，未來若需處理結構修繕、漏水或設備更新，成本將顯著高於新大樓。此外，18 坪規劃成 6 間套房雖增加了租金坪效，但也意味著房屋耐用度與轉手客群受限。若您打算長期持有收租並看好老舊公寓的翻轉潛力，此物件值得列為優先觀望標的；但若希望短期出售或追求居住品質，則不在此選項內。