公寓、三房  板橋買屋 / 板橋買房 - ✨2353K板橋浮洲三房雙衛明亮三樓✨

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：51.2 萬/坪
地址：新北市板橋區大觀路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：25.35 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.2 坪
附屬建物面積：1.15 坪
土地面積：10.29 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：中山國小、大觀國中
鄰近公園：浮洲運動公園
生活機能：龍興市場
附近交通：亞東醫院捷運站
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 居住舒適度高：三房兩廳配置，且為雙衛設計，滿足家庭成員生活需求。 2. 採光通風佳：所有房間皆有對外窗，室內通風與採光狀況優良，居住品質較高。 3. 即住性強：屋內裝潢精美，買家無需花時間與金錢重新裝修，可直接入住。 4. 交通便利：鄰近亞東醫院捷運站與台鐵浮洲站，通勤網絡完善。 5. 學區優勢：鄰近中山國小等學校，適合有學童的家庭。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建物已達 46 年，屬於老舊公寓，可能面臨管線老化或結構維修問題。 2. 無電梯樓層：位於 3 樓（共 4 樓），屬頂樓附近，且無電梯，對於老人搬運重物或未來居住便利性較為不便。 3. 無車位配套：總坪數不包含車位，在板橋地區生活可能需另行負擔租車位的成本與麻煩。 4. 單價偏高：參考單價約 51.2 萬/坪，對於 46 年屋齡的公寓而言，單價略高於市場平均水準。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間大：房仲標示開價不等於成交價，因屋齡因素，買家可嘗試爭取較低成交價。 2. 區域發展潛力：浮洲地區近年開發趨熱，鄰近公園與捷運站，未來保值與流動性有一定支撐。 3. 租屋或轉手需求穩定：由於有學區加持且交通便利，該物件在未來出租或轉售時，潛在客群較多。
威脅 (Threats)	1. 銀行貸款限制：老舊房屋可能面臨銀行評估嚴格、貸款成數降低或年限縮短的風險，需預留現金頭寸。 2. 維護成本隱憂：雖然裝潢精美，但 40 多年房齡的建築，仍可能有公共設施老化（如防水、水電管路）的維修負擔。 3. 未來轉手難度：隨著屋齡進一步增加，部分年輕買家或銀行對高屋齡建物的接受度會降低，影響長期流動性。

物件評論

整體而言，此物件位於板橋浮洲核心生活區，擁有優越的學區資源與交通便利性，且內部格局優異（雙衛、全明採光）並已完成裝潢，非常適合重視居住品質或希望節省裝修時間的家庭買家。然而，其屋齡已達 46 年且位於頂樓附近，無電梯是明顯的使用痛點，加上不包含車位，在都市生活便利性上略顯不足。

是否值得購買： 建議謹慎考慮後爭取議價再購買。

主要理由：

價格與價值匹配度：目前參考單價對於屋齡 46 年的公寓而言偏高，買家在洽談時應利用老屋貸款限制為籌碼進行壓價，以降低持有風險。
貸款與現金流規劃：由於建物業已達高齡，銀行核貸成數或年限可能受限，購屋者需確認自身現金儲備是否足以應對高總價與可能的低貸款情況。
居住動機明確：若您屬於急需入厝、重視學區且能接受爬樓梯的生活模式，此房為不錯選擇；但若考慮未來 10 年以上的長期持有或轉手便利性，則需對老屋的流動性風險有心理準備。建議務必現場勘查頂樓防水狀況及水電管路細節後再做決定。