台鐵轉運站旁透天  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 傅麗安房產安獨家專任富岡整新透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1358 萬 (含車位價)
參考單價：31.66 萬/坪
地址：桃園市楊梅區新明街530巷地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局：開放空間
總坪數：42.9 坪 (包含車位面積)
主建物面積：23.9 坪
其他面積：19 坪
土地面積：20.87 坪
樓別/樓高： 2樓 / 2樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住辦/ 透天厝
車位：平面式車位
車位描述：騎樓車庫

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：富岡國小
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋況整新：標示為「全新整理」，入住前无需自行投入重裝潢的資金與時間成本。 2. 車位包含：總價已包含平面式車位，在楊梅地區能擁有固定車位的透天具市場競爭力。 3. 學區資源：鄰近富岡國小，若對子女教育有需求，該校區穩定且交通便利。 4. 使用坪數潛力：特色說明提及 3~4 樓為增建開放空間，實際可使用面積可能高於登記坪數。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：屋齡達 45 年，建物結構與管線可能需投入更多維護成本。 2. 資訊落差：標示為「2 樓/2 樓」但特色說明提及「3~4 樓增建」，可能存在合法登記坪數與實際空間不符的風險。 3. 使用分區：用途標示為「住辦」，對於純住宅居住體驗或轉手對象可能較純住宅略有限制。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：楊梅富岡地區近期因新開發案與捷運規劃，有長期增值潛力。 2. 性價比：參考單價約 31.66 萬/坪，包含車位與整新透天，在楊梅區屬中高價位透天中具競爭力。 3. 空間彈性：若增建空間確認安全，可作為多代同堂、工作室或居家辦公室使用。
威脅 (Threats)	1. 貸款困難：高屋齡（45 年）可能影響銀行核貸成數或年限，需準備更多自購款項。 2. 違建風險：增建空間若未辦理合法加蓋，未來面臨拆除或課稅風險，且影響轉售流當。 3. 結構安全：老舊透天需特別留意地基、牆體裂縫等潛在結構問題。

2. 物件評論

此物件對於**「預算敏感但追求空間」的買家具有吸引力**，建議可列入觀察清單，但在決策前需進行更深入的確認。

主要理由如下：

價格與功能性平衡：總價 1358 萬包含車位且已整新，在楊梅富岡地區對於透天厝來說具備一定門檻優勢，能降低初期裝修成本。
需釐清空間合法性：關鍵在於「屋齡 45 年」與「增建空間」的矛盾。建議您務必確認 3~4 樓的增建部分是否為合法登記面積，或是僅為灰色地帶的使用空間，這將直接影響後續貸款申請、居住安全及轉手價值。
風險控管：由於屋齡較高，簽約前強烈建議委託專業土木技師進行房屋結構檢測，並確認銀行對該屋齡的承貸條件（通常高屋齡貸款年限會縮短），以確保購屋資金規劃無虞。

綜合而言，若您不介意老宅維護問題且能接受可能的空間登記差異，這是一個可入手的機會點；但若追求全新房產或極高的流動性，則需三思。