香山火車站、有車位  香山買屋 / 香山買房 - 新竹房地顧問｜專任悠行館庭園戶2+1房平車｜達晟家族

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1498 萬 (含車位價)
參考單價：28.52 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路五段地圖
社區：悠行館
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：52.518 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.113 坪
附屬建物面積：6.144 坪
共同使用：24.261 坪
土地面積：7.087 坪
樓別/樓高： 1樓 / 13樓
屋齡：1 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：B2-49
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：3775 元/月
管理描述：季繳
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：朝山國小、富禮國中、香山高中、元培大學
鄰近公園：香山濕地、海山水鳥第、海山運動公園、那魯灣文化聚落公園、青青草原
生活機能：內湖市場、海山漁港
附近交通：香山火車站、高鐵新竹站、西濱公路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

新竹香山區「悠行館」購屋分析報告

您好，針對您查詢的編號 1356175 物件，以下是以買房者角度進行的詳細分析。這份報告將協助您快速掌握該社區的關鍵優缺點，輔助您的購屋決策。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 產品稀有性：屬社區內唯一的庭園戶（1 樓），擁有大庭院及前後景觀陽台，空間利用率高且採光通風佳。 2. 屋齡與設施：屋齡僅 1 年，建築新穎；頂樓設有健身房、遊戲室等休閒設施，生活機能完善。 3. 交通優勢：位於香山火車站正對面，鄰近西濱公路及國道交流道，前往新竹科學園區或竹南科學園區皆便利。 4. 專任委託：此標案為專任委託，代表屋主出售意願高且價格較穩定，不易出現跳價或交易糾紛。
劣勢 (Weaknesses)	1. 一樓居住特性：需面對潛在的隱私問題、防蚊蟲措施、以及地面潮濕風險。 2. 單價考量：參考單價約 28.52 萬/坪，對於香山區而言價格偏高，溢價來自於庭園設計。 3. 持有成本：每月管理費為 3,775 元，加上電費及房貸，長期持有成本需列入預算規劃。
機會 (Opportunities)	1. 目標客群明確：適合有親子需求（孩子接觸自然）、長者居住（進出便利無階梯）或喜愛庭園生活的買家。 2. 通勤輻射範圍：位於科專產業帶之間，對於在竹科、竹南園區工作者而言，具備自住或長期出租的潛力。 3. 環境增值：周邊擁有香山濕地、海山水鳥第等自然資源，區域居住品質高，隨著交通建設完善，未來有增值空間。
威脅 (Threats)	1. 鄰近幹道影響：地址位於中華路五段，屬主要交通動線，需注意車流噪音與塵囂對休息的影響。 2. 供給風險：若社區後續再釋出類似戶型的庭園宅，可能會稀釋本物件的稀缺性，影響轉手價格。 3. 市場波動：當前房貸利率若上升，將直接衝擊每月貸款負擔，需評估自身財務流動性。

2. 物件評論

綜合建議：此物件適合特定需求的自買者，但非急迫剛需者建議再觀望。

主要理由如下：

產品特色極具吸引力：若您是尋找具備「前院後陽台」且屋齡極新的住宅，此物件在市面上屬於稀缺品。對於希望孩子有安全遊憩空間、或長者需要方便進出與親近綠意的家庭來說，其居住體驗將優於一般電梯大樓高樓層戶。
地段與環境平衡點：香山區相較新竹市區房價負擔較低，且此物件緊鄰濕地公園，生活氛圍悠閒。交通上雖非緊鄰竹科核心区，但藉由西濱快速道路連結，車程控制在可接受範圍。
需注意的隱憂：購屋者必須誠實面對一樓住戶的劣勢，包括隱私隔絕、防蚊蟲以及潮濕問題。建議在賞屋時檢查窗簾遮光效果、地板是否有返潮痕跡，並確認社區對公共區域的管理規範是否嚴謹。
價格評估：總價約一千五百萬，單價偏高。若您將此視為終身宅且重視庭園價值，則溢價合理；若考量投資報酬率與未來轉手流動性，建議需審慎計算持有成本與區域房價天花板。

總結來說，這是一個「特色鮮明、適合自住」的優質物件，若能接受一樓住處的特性，將能享受難得的低密度生活品質。