桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  龜山買屋 / 龜山買房 - @桃園蛋蛋媽咪@巨蛋旁二樓收租公寓@室內快30坪@超級大三房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：698 萬
參考單價：23.57 萬/坪
地址：桃園市龜山區頂興路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：29.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.62 坪
土地面積：9.51 坪
樓別/樓高： 2樓 / 5樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：山頂國小+幸福國中
鄰近公園：龜山第一河濱公園+虎頭山環保公園+桃林步道
生活機能：后街傳統市場
附近交通：未來捷運棕線
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

您好，針對您提供的物件資料（編號：1354476），我將以買房者的立場為您進行詳細分析。以下是該物件的 SWOT 分析及綜合評論：

一、SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格實惠：總價 698 萬，單價約 23.57 萬/坪，對於龜山近巨蛋地段而言門檻較低。 2. 格局優異：室內近 30 坪，大三房雙衛浴，前後雙陽台，空間利用率高且採光通風好。 3. 地點便利：鄰近巨蛋體育館、假日花市及傳統市場，生活機能完善；靠近學校與河濱公園，適合家庭居住。 4. 低樓層優勢：2 樓為老年人最喜愛的樓層，不需搭電梯即可出入，無恐高或等待時間問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡達 46 年，建物老化可能伴隨管線更新、外牆滲漏等隱憂。 2. 貸款限制：老舊公寓通常銀行鑑價較嚴謹，貸放成數與年限可能受限，購屋資金壓力較大。 3. 無電梯設施：雖為 2 樓，但整棟為 5 樓老舊公寓，若未來有家族人口變動或長輩身體狀況不佳，上下樓層仍為考量點。 4. 租約限制：目前出租中，租期至 2026 年 12 月 31 日，買家短期内無法直接入住。
機會 (Opportunities)	1. 捷運潛能：規劃中的捷運棕線若如期動工，將大幅提升區域通勤便利性與資產價值。 2. 翻新潛力：若具備預算進行內部裝潢修繕，可提升居住品質或增加未來轉手時的競爭力。 3. 投資收益：現有租約穩定，買家可先享受每月租金收入作為現金流。
威脅 (Threats)	1. 市場折價風險：老舊公寓在新房競爭下，增值潛力可能不如新成屋或電梯大樓。 2. 銀行核貸風險：若銀行因屋齡問題縮減貸款額度，買家需準備更高比例的首付款項。 3. 維護成本上升：隨著屋齡增加，社區管理費或公共設施（如水電、污水管）的整修基金提列可能導致持有成本增加。

二、物件評論與建議

此物件對於「預算有限但重視地段」或「尋求收租投資」的買家來說，具有相當程度的吸引力；若您是打算自住且對房況要求極高，則需更審慎評估。

主要理由如下：

入手門檻低：在龜山巨蛋生活圈內，能擁有近 30 坪三房格局的物件不多，698 萬的價格提供了較高的性價比。
現金流穩健：租約至 2026 年底，買下後可立即享有被動收入，對需要資金周轉或不想處理租賃事宜者很有幫助。
風險在於屋齡與貸款：46 年屋齡是最大變數，務必確認銀行核貸情形以及未來可能的修繕費用。若您計畫近期自住，需考量租約到期後的空窗期成本及翻新預算。

結論： 此物件值得購買，特別適合視為「長期持有」的資產配置或投資標的。若能接受短期無法入住並能妥善處理貸款與老屋維護問題，這是一個在該區域內競爭優勢明顯的選擇。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

暱稱：桃園蛋蛋媽咪

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經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

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歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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