香山買屋 / 香山買房 - 香山高中旁約10米大面寬前後臨路車庫投套田字透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1458 萬 (含車位價)
參考單價：12.57 萬/坪
地址：新竹市香山區國中街地圖
格局： 15房(室) 14衛 1陽台
總坪數：115.997 坪 (包含車位面積)
主建物面積：91.461 坪
附屬建物面積：3.04 坪
其他面積：21.496 坪
土地面積：54.628 坪
樓別/樓高： B1~4樓 / 5樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：庭院式

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋者觀點分析：新竹香山國中學區田字透天

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地點佳：緊鄰香山高中，且近三姓橋車站，交通與學區資源雙重加持。 2. 格局方正：田字透天設計搭配 10 米大面寬，土地利用率高，採光通風佳。 3. 停車便利：擁有庭院式車庫與前後臨路空間，解決都市停車難題。 4. 收益明確：現況規劃為 15 房 14 衛，適合改作學生宿舍或員工住宿，現金流預期穩健。
劣勢	1. 總價門檻高：總價約 1,458 萬元，對於一般自購者而言資金壓力較大。 2. 單價偏高：每坪約 12.57 萬元的單價在香山區屬於高檔，可能壓縮未來的增值空間。 3. 管理成本高：房衛數量極多，日常維護、清潔與設備保養需要投入較多精力或物業成本。
機會	1. 租金報酬率：周邊學校學生需求穩定，若能有效管理，可望獲得不錯的月租回報。 2. 捷運效應：鄰近三姓橋車站，未來若大眾運輸機能更完善，有助於提升區域房價與流動性。 3. 彈性規劃：大面寬與大地坪具備改造潛力，可依市場需求調整房型配置（如改為共享辦公室或複式套房）。
威脅	1. 政策風險：學生宿舍相關法令若趨嚴，可能影響現行租賃模式合規性。 2. 市場競爭：香山高中周邊類似用途的透天厝若供給過多，可能導致租金下探或空置期拉長。 3. 轉手難度：特殊的大坪數與多功能規劃物件，未來尋找買家時可能受限於特定客群，流通性不如一般住宅。

2. 物件評論

購買建議：適合投資型買家，自住需視需求而定。

此物件非常適合希望以「包租公」模式進行現金流投資的買家。最大的賣點在於地點與現況規劃，鄰近香山高中與三姓橋車站，且內部已精細劃分出 15 個房間，幾乎無需大規模裝修即可投入租賃市場，潛在租金收益能力強。

然而，對於自住的年輕家庭或空巢長輩來說，此物件並不友善。總坪數超過 115 坪且高達 15 房，維持與管理成本過高，且單價在該區域偏高，若無法透過租金攤平貸款利息，財務負擔會較重。此外，購買前務必確認房屋耐震等級、管線老化程度以及是否涉及違建問題，以確保投資安全。總體而言，若您看重長期穩定租金與交通加分，這是一筆值得評估的資產；若是尋求單純居住舒適度，建議重新尋找更適中的住宅。