竹南買屋 / 竹南買房 - 【有巢張琬琦】竹南立揚花園樓中樓景觀兩房美廈

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：538 萬
參考單價：27.66 萬/坪
地址：苗栗縣竹南鎮龍山路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：立揚花園
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：19.45 坪 (不含車位面積)
主建物面積：12.58 坪
附屬建物面積：1.02 坪
共同使用：5.85 坪
土地面積：3 坪
樓別/樓高： 8樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1000 元/月
鄰近學校：照南國小、照南國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 格局設計獨特：樓中樓搭配挑高客廳與大面落地窗，通風採光佳，視野開闊。 2. 生活機能便利：周邊學校、市場、公園林立，7-11 及早餐店步行可達，日常需求滿足度高。 3. 交通便利：鄰近國道三號、西濱快速道路及竹南火車站，通勤與移動便捷。 4. 管理費合理：月付僅千元，卻有 24 小時警衛管理，安全性高且持有成本低。 5. 樓層佳：8 樓位於頂樓以下，採光好且避開了低層的噪雜與隱私問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較長：30 年屋齡接近老舊建築門檻，可能影響貸款年限及銀行鑑價。 2. 未含車位：總坪數不包含停車空間，購屋後需額外評估租車或買車成本。 3. 坪數偏小：19.45 坪的空間對於三房格局雖擠迫，兩房則較適合單身或二人世界。 4. 裝修潛力與風險：老舊建築若進行改裝（尤其是挑高結構），需考慮安全耐震與管線更新成本。
機會 (Opportunities)	1. 投資收租潛力：低總價與交通便利性，在竹南地區具吸引力，適合出租給上班族或通學學生。 2. 市場補漲空間：若區域再開發，老舊建物可能因更新而提升價值，且目前單價在市場上屬相對親民。 3. 個人化改造：樓中樓結構提供獨特的居住體驗，透過裝修可最大化利用垂直空間。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高屋齡老宅在未来二手轉手時，可能不如新成屋受歡迎，導致週轉較慢。 2. 貸款限制：銀行對 30 年以上房屋可能有嚴格的貸款成數或年限限制，增加購屋資金壓力。 3. 維護成本上升：隨著建築老化，未來公共設施維修（如電梯、防水）可能會提撥較高比例的特別管理費。