香山國小茄苳景觀大  香山買屋 / 香山買房 - 新竹買房仲介新竹香山親子館大三房含車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1398 萬 (含車位價)
參考單價：33.43 萬/坪
地址：新竹市香山區中華路四段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中華敦煌
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：41.818 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.807 坪
附屬建物面積：3.772 坪
共同使用：9.239 坪
樓別/樓高： 10樓 / 12樓
屋齡：83 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
車位描述：B2
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1500 元/月
管理描述：雙月： 3000元
鄰近學校：香山國小、市立香山高中附設國中
鄰近公園：牛埔公園
生活機能：全聯福利中心
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

新竹香山物件分析報告 (編號：1349384)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置便利：位於香山區中華路，鄰近香山國小及香山高中附設國中，適合有學齡子女的家庭。 2. 生活機能完善：近全聯福利中心、公園及餐飲商圈，日常生活採買無虞。 3. 居住視野佳：位處高樓層（10/12F），擁有開闊景觀，採光與通風條件優異。 4. 格局實用：三房兩廳兩衛設計，前後雙陽台，且總價包含車位，適合家庭自用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡資料異常：系統顯示屋齡達 83 年，與電梯大樓及單價不符，極可能為數據錯誤或民國 83 年興建（約 30 年），需確認。 2. 車位型制限制：為坡道機械式車位，存取車時間較長，且隱私性與安全性不如平面地下車位。 3. 管理費用偏低：月費僅 1500 元，可能反映社區維護水準或公共設施修繕能力有限。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：香山區近年持續發展，若交通動線優化（如公道三），未來地段價值有提升空間。 2. 租金需求穩定：鄰近學校及親子館，具備一定的租屋市場需求，適合先買後出租。
威脅 (Threats)	1. 結構安全風險：若屋齡確實偏高，需關注建築耐震度、管線老化及漏水問題。 2. 轉手難度：單價相對區域平均值偏高（33.43 萬/坪），若屋齡無法證實較新，未來貸款成數與買家承接意願可能受限。 3. 潛在修繕成本：老舊社區常面臨更新基金不足或需自行負擔維修費用。

2. 物件評論

此物件位於香山生活機能成熟的區域，對於有子女教育的家庭來說，鄰近學校與公園的條件相當吸引人，且三房格局搭配高樓層視野，自住舒適度尚可。然而，本個案最大的疑點在於「屋齡」與「單價」之間的不合理落差。系統顯示屋齡 83 年，但總價與單價卻呈現新建或次新宅的水準，這極可能是資料標註錯誤（例如實為民國 83 年興建，實際屋齡約 30 年）。

建議購買前務必先向仲介確認正確的建照年份及現況。若實際屋齡在 15 至 30 年之間，此價位尚屬合理範圍；但若證實結構老舊，則目前單價明顯溢價。此外，機械車位與低管理費也暗示了居住便利性與公共設施維護上可能不如預期。

總結建議： 如果您是注重生活機能的家庭自住客，且願意承擔確認屋齡風險的麻煩，可以進一步實地看屋並調閱謄本驗證；若追求保值或貸款容易度，此物件因數據矛盾與車位限制，投資性較弱，建議審慎評估後再決定。